Kommersiella hyresavtal:
Uppsägning av lokalhyreskontrakt för villkorsändring
Oavsett om du som fastighetsägare innehar hyresrätter för bostadsändamål eller kommersiella lokaler kan vi på Creo Advokater bistå dig. Här ger vi dig mer information om vad som gäller när fastighetsägaren önskar förändra villkoren i ett lokalhyreskontrakt. Informationen är även aktuell för den lokalhyresgäst som önskar förändra sina hyresvillkor.
HUR GÖR MAN FÖR ATT ÄNDRA VILLKOREN I ETT LOKALHYRESKONTRAKT?
För att ändra hyresvillkor i ett lokalhyresavtal måste parterna komma överens om förändringarna. Detta kan ske genom en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst i ett nytt hyresavtal eller ett tillägg till det gällande avtalet och utan att det behövs en uppsägning av det befintliga hyresavtalet. Om parterna inte kan komma överens om nya hyresvillkor för förlängning av hyresavtalet krävs det dock att en korrekt uppsägning av det befintliga hyresavtalet först genomförs. Uppsägning av lokalhyresavtal för villkorsändring innebär att hyresvärden säger upp avtalet för att kunna få till stånd en ändring av avtalsvillkoren, till exempel hyran. Här listar vi viktiga saker att tänka på i utformandet av uppsägningen.
UPPSÄGNINGEN SKA VARA SKRIFTLIG
ADDRESSERAD TILL RÄTT HYRESGÄST
Beträffande t ex restauranger förekommer ibland flera överlåtelser av rörelsen, vilket kan innebära att angivet namn på restaurangen och den juridiska person som är hyresgäst skiljer sig åt. Nytt hyresavtal med nytt namn kanske inte har upprättats och missar kan ha skett vid uppdatering av hyressystemet. Förvånansvärt ofta sänds uppsägningar till fel juridisk person.
AVSÄNDARE MÅSTE FRAMGÅ
Det måste tydligt framgå vem som sagt upp hyresavtalet. Uppsägningen bör undertecknas av samtliga hyresvärdar (om det finns flera). Om ombud används ska det framgå vem som företräds av den som undertecknar.
UPPSÄGNING MÅSTE SKE I RÄTT TID
Det är nödvändigt att uppsägning av hyresavtalet sker till rätt tidpunkt. Uppsägningen måste delges lokalhyresgästen senast dagen innan gällande uppsägningstid börjar löpa för att uppsägning ska anses ha skett i rätt tid. Delgivning är även viktigt för att det ska gå att bevisa när uppsägningen mottogs och om eventuell hänskjutning till hyresnämnden skett inom rätt tid. Om uppsägningen inte delges inom rätt tid blir uppsägningen ogiltig.
Huvudregeln är att uppsägningstiden är 9 månader innan hyresperiodens slut, undantag från detta kan föreligga, t ex om längre uppsägningstid avtalats eller om det är ett hyresavtal på bestämd tid kortare än 9 månader.
DET SKA VARA TYDLIGT VILKA VILLKOR SOM ÄNDRATS
Antingen ska förslag till ett nytt hyresavtal bifogas eller så ska det tydligt framgå vilka villkor som begärs av hyresvärden. Det ska i princip vara möjligt för hyresgästen att acceptera eller förkasta det föreslagna avtalet med de nya villkoren direkt vid mottagandet av uppsägningen
HÄNSKJUTANDE TILL HYRESNÄMNDEN
Vid hyresvärdens uppsägning ska uppsägningen innehålla en underrättelse om att hyresgäst som motsätter sig villkorsförändringen kan hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling inom 2 månader från delgivningen av uppsägningen. Underrättelsen är ett formkrav för uppsägningens giltighet och det gäller strikta regler för underrättelsens innehåll.
Om hyresgästen inte hänskjuter frågan till hyresnämnden inom tidsfristen måste hyresgästen antingen acceptera de av hyresvärden begärda hyresvillkoren för förlängning eller avflytta från lokalen utan rätt till ersättning med anledning av indirekt besittningsskydd (se nedan, angående indirekt besittningsskydd).
Om frågan hänskjuts till hyresnämnden kan nämnden bistå hyresvärden och hyresgästen med medling mellan parterna i syfte att parterna ska nå ett nytt avtal. Om någon av parterna yrkar det kan nämnden yttra sig i frågor som: hyresgästens rätt till uppskov med avflyttning, lokalens marknadshyra samt giltigheten avseende uppsägningen.
INDIREKT BESITTNINGSSKYDD
En hyresgäst har indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet (den tid hyresgästen totalt har hyrt lokalen) har varat längre än nio månader och det inte finns någon överenskommelse om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet.
Om hyresvärden säger upp hyresavtalet för villkorsändringar som inte är skäliga, till exempel om en oskäligt hög hyra begärs, innebär besittningsskyddet att hyresvärden kan komma att bli skyldig att betala ersättning, dvs skadestånd till hyresgästen om förlängning av hyresavtalet inte kan uppnås. Minimiskadeståndet är då ett belopp som motsvarar lokalens totalårshyra. Vanligtvis utgår man från förra årets kostnader för att bestämma minimiskadeståndet. Om hyresgästen har andra förluster som kan styrkas kan hyresvärden även bli skadeståndsskyldig för dessa. I princip ska all skada som hyresgästen drabbas av med anledning av upphörandet ersättas av hyresvärden.
SAMMANFATTNING
Sammanfattningsvis är uppsägning, avtalsförhandling och prövning av villkorsändringar komplicerat och juridisk expertis krävs.
Tänk också på att när en uppsägning väl är gjord kan denna i sig inte ändras och felaktigheter kan få långtgående och oönskade konsekvenser. Det är alltid bra att vara ute i god tid innan en uppsägning för ändrade hyresvillkor ska göras. Det bästa är vanligen att försöka förhandla och komma överens om villkoren för förlängning av hyresavtalet med motparten redan innan man behöver säga upp för villkorsändring.
Vi på Creo Advokater är experter inom detta område, tag kontakt med oss på creo@creoadvokater.se eller på telefon: 08-562 403 40.