Det är inte alltid lätt att göra rätt!

Blåst och regn hela vintern. Det har inte varit vinter på riktigt, inte i hela landet i alla fall. Så här års brukar det annars vara aktuellt att skriva om ansvar för nedfallande istappar, här har det i alla fall inte varit en enda istapp så långt ögat kan nå.

Så vad påverkar bostadsrättsföreningarna mest då? Kanske ökar takläckagen med mer regn?

Ibland beror läckaget på att föreningen har försummat att underhålla taket som den ska. Hur tråkigt det än är så är det i alla fall lätt att hantera, föreningen ska ”bara” reparera eller betala vad som skadats.

Men oftast sker läckaget utav en ren olyckshändelse. Utifrån inträngande vatten är undantaget i de flesta försäkringar. Styrelsen tillämpar då i regel den klassiska fördelningen som i princip bygger på att föreningen står för allt utanför själva lägenheten och medan bostadsrättshavaren står för själva lägenheten.

HDs avgörande den 23 december 2019 bekräftar detta vad gäller takläckage, men ifrågasätter ansvarsfördelningen i andra fall.

Domen:

Bostadsrättshavarna insåg hösten 2016 att vatten läckt in genom taket i deras lägenhet. Föreningen konstaterade att läckan berodde på otäthet i yttertaket samt skador i bostadsrättshavarens lägenhet. Föreningen reparerade (och bekostade) de skadade delarna av innertaket, men arbetet stannade vid själva strukturen.

Bostadsrättshavarna bekostade själva spackling och målning och krävde sedan föreningen på ersättning. Bostadsrättshavarna påstod att föreningen haft en skyldighet att återställa innertaket, inklusive spackling och målning, när vattenskadan åtgärdats.

Föreningen motsatte sig och menade att var och en skulle stå sitt ansvar enligt lag och stadgar.

HD bedömde att målning och spackling ingår i bostadsrättshavarens normala ansvar och att stadgarna inte la ytterligare ansvar på föreningen, detta i linje med den ”normala” bedömningen.

Men HD gick in på obruten mark i motiveringen och nämnde förbiseende att om föreningen utfört underhållsansvar för ledningar och ventilationskanaler i fastigheten och t ex brutit upp golv så bör utgångspunkten (istället) vara att föreningen ansvarar för återställandet (oavsett stadgad ansvarsfördelning). HD påpekar (helt okontroversiellt) att det här gäller i alla fall där bestämmelserna i 7 kap 12 § 3-5 styckena är aktuell, t ex vattenledningsskador, när bostadsrättshavaren inte själv vållat skadan.

Den nya vinkeln är att ansvaret för att bekosta reparationer för skador inom bostadsrättshavarens ansvarsområde ibland flyttas från bostadsrättshavare till förening.

Detta kommer skapa många tvister framöver. Fördelningen av kostnader är inte självklar och det kommer behövas nya domar. Tvister kommer uppstå på grund av HDs sidokommentar, den kommer att användas i många tvister framöver tills läget klarnat.

Att lära av fallet:

Det första är det gamla vanliga; att fortsätta sköta föreningens ansvar att hålla huset i gott skick och jobba preventivt. Besikta taken. Låt plåtslagare eller takspecialister se över taken. Beställ nödvändiga jobb i tid, innan skadan inträffar. Jobba skadeförebyggande. Det är även en fråga om hänsyn till medlemmarna. Att drabbas av vattenskador är ingripande och besvärligt. Styrelsen kan inte välja att sköta fastigheten på sådant sätt att man väntar tills skador uppstår och först då agera. De boende ska inte drabbas i onödan.

Föreningen ges också genom resonemanget rätt att återställa hela vägen inklusive ytskikt när det finns behov att riva för att komma åt ledningar eller ventilationer. Det blir då fritt fram att bekosta utföranden i strid mot stadgad ansvarsfördelning. Ingen kan hålla styrelsen ansvarig för att misshushålla med föreningens pengar genom att betala för sådant som ska betalas av bostadsrättshavarna. För det har HD sagt (i princip). Om föreningarna vill hålla på den ansvarsfördelning som stadgats så kommer tvister uppstå med osäker utgång, i alla fall tills läget klarnat.

Det är inte alltid lätt att göra rätt, är väl sensmoralen.