Säljare av bostadsrätt

Är din köpare missnöjd?

En missnöjd köpare kan kräva ersättning av dig för fel i lägenheten. Ofta på grund av att något inte stämmer jämfört med objektsbeskrivningen eller att något inte fungerar, som att vattnet i duschen inte rinner ner i golvbrunnen eller att kakelplattorna i köket sitter löst. 

Som säljare är det bra att känna till vad du ska göra om ett krav ställs mot dig. Du behöver veta vad köparen ska kunna bevisa för att kunna kräva ersättning från dig. Är det verkligen ett sådant fel köparen kan få ersättning för?

Du vill snabbt få reda på om det är bäst att bestrida kravet, helt eller delvis, eller att försöka komma överens med köparen. 

Undersökningsplikt och ”i befintligt skick”

En bostadsrätt räknas som lös egendom och omfattas av köplagens regler (till skillnad från t ex ett villaköp). Enligt köplagen utgår man främst från vad säljaren och köparen avtalat, i vidare mening. Samtliga köpehandlingar kan ha betydelse för vad ni får anses ha avtalat. Fel förekommer om bostadsrätten inte stämmer överens med innehållet i köpehandlingarna. Köparen måste undersöka såväl en bostadsrätt, som en villa, innan köpet. Men undersökningsplikten är mindre omfattande vid köp av bostadsrätt, enligt köplagen.

Din bostadsrätt är antagligen (men inte alltid) såld med villkoret ”i befintligt skick”. Om bostadsrätten inte har sålts med sådant villkor, är den generellt sett felaktig om den inte överensstämmer med avtalet. ”I befintligt skick” innebär däremot en slags generell friskrivning för dig som säljare, från fel som gått att upptäcka vid köpet. Som huvudregel kan inte köparen då kräva felansvar för sådant han känt till, eller bort känna till, om bostadsrättens skick.

Kan du göras ansvarig för fel?

För att du som säljare ändå ska tvingas betala ersättning till köparen, eller bli skyldig att avhjälpa fel, trots avtal om ”i befintligt skick”, krävs något av följande.

a) Uppgifter av betydelse, som du lämnat före köpet, stämmer inte. Men det måste röra sig om preciserade uppgifter, t ex att det är angivet i objektsbeskrivningen att badrummet är helkaklat, men senare visar sig inte vara det.

b) Underlåtelse att upplysa om fel som du som säljare måste ha ansetts känna till innan försäljningen.

c) Lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunde räkna med, med hänsyn till priset.

Vad gäller punkten ”a”, innebär den preciserade uppgiften att det blir fråga om en avtalad egenskap. Villkoret ”i befintligt skick” har då frångåtts i den delen. Punkten ”b” handlar om att du som säljare förtigit vetskap om fel för köparen. Punkten ”c” är den vanligaste grunden för köparens felpåstående. Den innebär att lägenhetens skick skall stå i uppenbart missförhållande till framförallt priset för bostadsrätten. Och detta skall ha varit dolt för köparen, dvs i regel inte synbart.

Är värdet av felet väsentligt?

Enligt senare praxis från Högsta domstolen, under 2019-2020, får inte värdeskillnaden mellan avtalat skick och felaktigt skick i regel vara lägre än tre procent. Fyra till fem procent kan vara för liten värdeskillnad, men fem till sex procents skillnad har ansetts innebära att väsentlighetskravet är uppfyllt. När man talar om värdeskillnaden är det normalt reparationskostnaden som avses. Om din bostadsrätt sålts för fem miljoner, måste alltså reparationskostnaderna överstiga tvåhundrafemtiotusen kronor, för att felet som huvudregel skall vara väsentligt. Felet kan dock ändå vara väsentligt, t ex om det brister i en central funktion som innebär betydande olägenhet för köparen. Men i sådant fall är det mycket svårare för köparen att uppnå väsentlighetskravet.

Kraven för att köparen skall kunna ställa krav på dig att avhjälpa fel, eller vidkännas ett prisavdrag, är således ganska höga.

Vi hjälper dig!

Behöver du rådgivning i en möjlig tvist, eller har du redan fått ett krav ställt mot dig och behöver juridiskt biträde, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på 08-562 403 40