Otillåten ändring i bostadsrätt – vad kan ni i styrelsen göra?
Creo Advokater har lång och gedigen erfarenhet av att bistå
bostadsrättsföreningar vid otillåna ändringar i bostadsrätter. Den första
kontakten med oss är alltid kostnadsfri.
Föreningens ansvar
Styrelsens främsta uppgift i en bostadsrättsförening är att hålla huset i gott skick. I arbetet ingår en skyldighet att sköta fastigheten på bästa sätt.
Underhållsansvaret omfattar allt utom lägenheternas inre, men även inuti lägenheterna har föreningen ansvar för ledningar som tjänar fler än en lägenhet och andra gemensamma installationer.
Bostadsrättshavaren har rätt att göra förändringar i lägenheten om förändringarna ligger inom bostadsrättshavarens ansvarsområde. I de flesta fall krävs föreningens tillstånd för åtgärder i lägenheten, detta gäller dock inte renoveringar av sådant som redan finns i lägenheten.
Krav på styrelsens tillstånd
Enligt bostadsrättslagen har en bostadsrättshavare inte rätt att utföra åtgärd som innefattar ändringar av befintliga ledningar för värme, gas, avlopp eller vatten utan styrelsens tillstånd. En bostadsrättshavare får till exempel inte flytta köket utan att styrelsen godkänner ombyggnationen eftersom det oftast innebär ingrepp i ledningar och ofta är en väsentlig förändring av lägenheten. Bostadsrättshavare får inte heller göra ingrepp i bärande vägg eller annan väsentlig förändring som att ta bort en vägg som inte är bärande utan föreningens tillstånd.
Högsta domstolen fann i NJA 2015 s. 566 att en installation av en braskamin i en bostadsrätt utgjorde en väsentlig förändring av lägenheten. Domstolen konstaterade att rökgaskanalen som braskaminen kopplades till, vilken gick ut genom lägenhetsavgränsande vägg, inte utgjorde en del av bostadsrättshavarnas lägenhet eftersom kaminen anslöts till föreningens ventilationskanal utanför lägenheten. Bostadsrättshavaren ansågs därmed ha vidtagit en olovlig åtgärd i föreningens fasta egendom.
Den här domen tydliggör en bra tumregel; allt är föreningens egendom och om det inte finns en uttrycklig rätt för bostadsrättshavaren att vidta åtgärder enligt stadgar eller lag så är det i regel inte tillåtet utan tillstånd från föreningen.
Ingenting som är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen får utföras.
Vad ni i styrelsen kan göra
Om en bostadsrättshavare gör något som inte är tillåtet så kan föreningen kräva att medlemmen återställer lägenheten till tidigare skick. Om det inte går att lösa frivilligt kan föreningen skicka en så kallad rättelseanmodan. Om bostadsrättshavaren låter bli att återställa lägenheten kan föreningen säga upp bostadsrättshavaren. Då uppstår en tvist. Om föreningen sedan vinner den rättsliga prövningen kan bostadsrättshavaren tvingas flytta och sedan säljs lägenheten genom ett särskilt förfarande där bostadsrättshavaren får värdet av bostadsrätten minus kostnader.
