Fastighetsrätt:
Nya bostadsrättslagen 2023
Vad gäller för föreningen när den nya bostadsrättslagen trätt i kraft den 1 januari 2023?
FÖRÄNDRINGAR I LAGEN
Den 1 januari 2023 började den nya bostadsrättslagen att gälla. Viktiga lagändringar har skett som direkt träffar verksamheten i befintliga bostadsrättsföreningar. Förändringarna i lagen har skett för att bland annat närmare reglera vad som gäller vid renovering och ombyggnation i en bostadsrätt. Ändringarna ger bostadsrättsföreningen t ex kraftigt stärkta möjligheter att hindra bostadsrättshavare från att göra omfattande förändringar i sina lägenheter. Bostadsrättshavares intresse för att renovera och bygga om är något som vållat stora problem för många föreningar på senare år. Även rösträtt för medlemmar berörs av lagändringarna, liksom regleringen för bostadsrättsföreningar under bildande.
ÄNDRING AV LÄGENHET
Ändring av lägenhet, nya 7 kap. 7 § bostadsrättslagen
Med nya bestämmelsen blir det svårare för bostadsrättshavaren att göra ändringar i sin lägenhet utan föreningens tillstånd genom att listan med åtgärder som inte får genomföras utan styrelsens tillstånd utökas och preciseras. En medlem får med nya lagstiftningen varken nyinstallera eller ändra anordning för ventilation, eldstad eller rökkanal eller utföra annan åtgärd som har påverkan på brandskyddet.
Med den nya lagstiftningen ges föreningen även rätt att säga nej till en åtgärd som innebär att en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden ändras.
Sedan tidigare gäller att föreningen kan neka tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut kan han eller hon nu begära att hyresnämnden prövar frågan. Men om medlemmen gör åtgärderna ändå, så kan bostadsrätten förverkas och bostadsrättshavarens ställning försvagas därmed i förhållande till tidigare bestämmelse.
Tumregeln är numera att föreningen kan säga nej till ändring, men det finns en del att tänka på.
EN MEDLEM EN RÖST
En medlem en röst, nya 9 kap. 14 § bostadsrättslagen
Föreningar har tidigare kunnat ha stadgar som ger medlem fler röster. Införandet av nya bostadsrättslagen stärker medlemsinflytandet på det sättet att det inte längre är möjligt att en medlem kan ha flera röster och därmed minska det relativa inflytandet för andra medlemmar.
Däremot kan rösträtten begränsas så att medlem som endast innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme kan fråntas sin rösträtt.
Tumregeln är fortfarande att medlem har en röst oavsett hur många bostadsrätter denne innehar.
STADGEÄNDRING
Behöver föreningens stadgar uppdateras för att vara i enlighet med lagändringen?
Många föreningar har använt metoden att föra in lagbestämmelser direkt i stadgarna och ibland också tydliggöra vad som följer av lag i själva stadgarna. Detta gäller kanske speciellt nu aktuella frågor kring medlems ändringsrätt och förverkandegrunderna, som ändrats genom den nya lagstiftningen. Gamla stadgar är därför ofta missvisande och behöver ändras för att tillförsäkra att de inte står i direkt strid med nyare lagstiftning och praxis.
Vi avråder kraftigt från att anta omfattande stadgar som innefattar reglering som ändå följer av lag. Då får man just effekten att stadgarna blir missvisande efter lagändring. Det ger även en förhöjd risk att stadgarna tolkas på annat sätt än föreningen avsett samt framstår som otydliga för bostadsrättshavarna. Ett färskt avgörande från Högsta domstolen visar att allmän domstol tolkar stadgeklausuler till synes fristående från vad som gäller enligt lag, se ”Knoppens golvvärmesystem” NJA 2020 s. 822.
Såväl lagändringar som allmän domstols frihet att tolka en förenings stadgar innebär att det ger upphov till onödiga risker att ha med mer i stadgarna än vad lagen kräver och vad som specifikt gäller för just er förening. Ni bör därför inte använda de omfattande normalstadgar som upprättas av olika aktörer på marknaden. De nödvändiggör täta stadgebyten och innebär förhöjda risker.
Kortfattade stadgar som reglerar det stadgar måste reglera och det som är specifikt för just er bostadsrättsförening är därför att föredra. Om stadgarna i stället används för pedagogik eller för att reglera allt såsom om bostadsrättslagen inte fanns så hamnar man ofta väldigt fel.
VI HJÄLPER ER
Vi hjälper föreningen med enkla, spetsrätta stadgar som är anpassade till de nya lagändringarna och praxis samt till föreningens enskilda behov.
Välkommen att kontakta Creo Advokater för inledande rådgivning. Maila till creo@creoadvoakter.se eller ring 08 562 403 40.