Dags att höja lokalhyrorna?
-Vi hjälper er
Pandemins påverkan
Under pandemin var det många fastighetsägare som valde att inte höja upp sina lokalhyresnivåer med beaktande av lokalhyresgästernas lägre omsättning. Vissa fastighetsägare valde även att ge hyresfritt eller hyresnedsättningar under en viss period. I sviterna av detta kvarstår många fastighetsägare på tidigare låga hyresnivåer. Det kan till exempel bero på att tidigare sänkningar kvarstått, att en bostadsrättsförening befarar att bli oäkta till följd av en höjning eller andra skäl till att en fastighetsägare underlåtit att se över hyresavtalen. Vår erfarenhet säger att det är mycket ovanligt med ”för hög” lokalhyra. Istället handlar det om hur mycket intäkter som kan gå förlorade genom att inte ha rätt hyresnivå.
Några skäl för hyreshöjning
Under 2022 har inflationen tagit fart och är just nu den högsta på 30 år (8 procent i juli enligt SCB). Vidare har andra kostnader ökat markant såsom elpriserna vilket också påverkar fastighetsägare i stor mån. Ett annat skäl för höjning kan också vara en inaktuell fastighetsskatteberäkning i lokalhyresavtalet som behöver uppdateras på grund av upptaxering av byggnad/mark.
Om ni har treårsavtal med tre års förlängning och indexuppräkning kanske ni inte kan höja i år, men det är dags att planera för nästa höjning redan nu.
Varför skall en höjning ske?
Det finns ingen anledning att föra över värden till lokalhyresgäst. Tänk på att de överlåtelselikvider som finns när lokalhyresgäst vill överlåta sin verksamhet helt skapas genom att hyresnivån är för låg.
Om ni är en bostadsrättsförening kanske ni inte inte tar lika allvarligt på ekonomin som en kommersiell fastighet. Men med högre lokalhyra så kan ni amortera eller sänka månadsavgifterna. Det ger i sin tur högre värde på alla bostadsrättslägenheter i huset. Ni bör inte släppa iväg det värdet till lokalhyresgästerna genom för låga hyror.
Det är onödigt att gå miste om förhöjda intäkter och samtidigt göda en osund miljö av stora vederlag för överlåtelser av verksamheter där hela värdet egentligen handlar om att hyran varit för låg. I dessa fall förekommer ofta sidobetalningar utanför de ”officiella” överlåtelseavtalen som kan generera problem för fastighetsägaren.
Hur höjer ni lokalhyrorna?
Vi hjälper er med genomgång av befintligt hyresavtal för att se över möjligheterna att höja hyrorna till marknadsmässig nivå. När vi sett hur mycket era lokalhyror kan höjas så är det dags för uppsägning för villkorsändring. Vi hjälper er med att genomföra hela höjningsförfarandet som börjar med uppsägning för villkorsändring med nya hyresvillkor enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.
Om hyresgästen accepterar de nya marknadsmässiga villkoren så upprättas ett nytt hyresavtal för undertecknande mellan parterna. I annat fall hänskjuts frågan till hyresnämnden för medling. Om ni kommer överens om höjning i hyresnämnden eller om hyresgästen väljer att inte flytta så resulterar det i förhöjda intäkter för fastighetsägaren.
För det fall överenskommelse inte träffas och hyresgästen flyttar när höjningen ska träda i kraft så kan ni hyra ut till ny hyresgäst med förhöjda intäkter.
Endast om hyresgästen flyttar och höjningen var utöver marknadsmässig nivå, finns möjligheter för hyresgästen att kräva skadestånd, normalt motsvarande minst en årshyra. Så länge fastighetsägaren håller sig till en marknadsmässig nivå så kan hyresgästen alltså inte få skadestånd.
Är er bostadsrättsförening på gränsen till oäkta?
Vissa bostadrättsföreningar som ligger på gränsen till oäkta vågar inte höja sina lokalhyror för att riskera att klassificeras som ett oäkta bostadsföretag. Vår erfarenhet är att det ofta är möjligt för föreningen att ta ut marknadsmässiga hyror och ändå behålla sin klassificering som äkta.
För att en bostadsrättsförening ska benämnas som äkta, s k privatbostadsföretag, skall det huvudsakliga syftet för bostadsrättsföreningen vara att tillhandahålla bostäder åt dess medlemmar. Det är Skatteverket som bedömer när en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta. Reglerna är något komplicerade men för att förenkla kan man säga att minst 60 procent av fastigheten skall brukas av medlemmarna, s k kvalificerad användning. För att fastställa andelen räknar man ut vad bruksvärdeshyran hade varit för alla privatägda bostadslägenheter i föreningen om de istället varit hyresrätter. Den fiktiva hyran jämförs sedan med föreningens intäkter från hyresrättslägenheter och lokaler.
Vi hjälper er att gå igenom förutsättningarna för att höja lokalhyresnivåerna och fortsatt klassas som ett äkta privatbostadsföretag. Föreningen kan då behöva göra ett omtag och kontrollera användningsområdena för föreningens gemensamma utrymmen samt uppdatera obsoleta uppgifter i ekonomisk plan som inte längre borde ligga till grund för inkomstdeklarationen och klassificeringen som äkta privatbostadsföretag.
Kostnadsfritt inledande möte
Behöver ni hjälp med att se över era lokalhyresnivåer? Kontakta oss så bokar vi in ett inledande kostnadsfritt möte för att undersöka era förutsättningar.
