Förverkande lokal

Obetald hyra

Om lokalhyresgästen inte betalar hyran inom förverkandefristen, d v s inom två vardagar efter förfallodagen, är hyresrätten förverkad och du som hyresvärd har rätt att säga upp lokalen till omedelbar avflyttning. Om betalningen avsåg ett helt kvartal eller annan längre hyresperiod och hyresgästen betalade för den kalendermånad som löper just då är hyresrätten inte förverkad. Hyresgästen riskerar alltså inte förverkande genom att betala för en månad i taget. Upprepad betalning i strid med avtalet kan dock leda till att avtalet sägs upp och besittningsskyddet bryts.

Om hyresgästen är mer än två dagar sen med betalning av hyra har hyresgästen dock en sista chans att rätta sig. Om Hyresgästen betalar hela det förfallna beloppet inom två veckor från delgivning av hyresvärdens uppsägning och underrättelse om möjlighet till återvinning av hyresrätten återvinns hyresrätten och den är därmed inte längre förverkad. Hyresgästen får på så sätt stanna kvar i lokalen.

Otillåten överlåtelse eller andrahandsuthyrning

Samtycke från hyresvärden eller hyresnämndens tillstånd krävs för överlåtelse eller andrahandsuthyrning av en lokal. Om hyresgästen otillåtet hyr ut eller överlåter lokalen ska hyresvärden skicka tillsägelse/rättelseanmodan inom två månader från dess att hyresvärden fick kännedom om överlåtelsen/uthyrningen. Rättelseanmodan ska skickas skriftligen, genom rekommenderat brev eller annan form av delgivning.

Om hyresgästen inte rättar sig efter tillsägningen och inte heller ansöker om prövning hos hyresnämnden så snart som möjligt är lokalen förverkad och hyresavtalet kan sägas upp av hyresvärden.

Lokalen används för annat ändamål eller hyresgästen inrymmer utomstående

Hyresgästen får inte använda lokalen för annat ändamål än vad som är avtalat med hyresvärden, exempelvis får en restaurang inte används för hotellverksamhet och en frisörsalong får inte användas för restaurangverksamhet. Hyresgästen får inte heller inrymma utomstående till besvär för hyresvärden. Det innebär att hyresgästen inte i sin tur får hyra ut delar av lokalen till någon annan, varken privatperson eller företag, om det är till besvär för hyresvärden.

Om hyresgästen inrymmer utomstående eller använder lokalen för annat ändamål och detta inte kan accepteras av hyresvärden ska hyresvärden skicka rättelseanmodan/tillsägelse till hyresgästen så snart som möjligt. Om hyresgästen då inte inom skälig tid vidtar rättelse är hyresrätten förverkad och kan sägas upp omedelbart av hyresvärden.

Spridande av ohyra

Om hyresgästen på grund av vårdslöshet orsakar ohyra i lokalen, eller inte underrättar hyresvärden om ohyra omgående vilken leder till att ohyra sprids i fastigheten, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader från dess att hyresvärden fick kännedom om ohyran. Om det är fråga om mindre allvarliga fall av ohyra som inte leder till stora besvär för hyresvärden förverkas inte hyresrätten.

Vanvård – störningar

Hyresgästen får inte störa andra som befinner sig på fastigheten och i området på ett sätt som inte bör tålas. Störningarna måste vara allvarliga och försämra andras miljö så mycket att det inte ska behöva tålas. Hänsyn måste tas till upplåtelseändamålet, att det låter mycket från en verkstad måste hyresvärden tåla, eftersom hyresvärden valt att hyra ut lokalen för ändamålet att bedriva verkstad (en annan sak är att boende i huset kanske inte kan förväntas tåla detta och att det då kan bli följdproblem för hyresvärden). Våldsamt eller hotfullt beteende mot andra hyresgäster eller allvarliga störningar nattetid är sådant som aldrig behöver tålas.

Hyresrätten är förverkad om hyresgästen inte utan dröjsmål vidtar rättelse efter tillsägning/rättelseanmodan från hyresvärden och störningarna är allvarliga.

Tillsägelsen måste vara tydlig, det ska framgå vilket fel hyresgästen har gjort och att hyresvärden har avsikt att säga upp lokalen om hyresgästen inte rättar sitt beteende. Rättelseanmodan ska som vanligt delges till hyresgästen för att det ska finnas bevis på att tillsägelse skett.  

Om hyresgästen rättar sitt beteende inom skälig tid eller annars innan hyresvärden sagt upp avtalet är lokalen inte förverkad. Lokalen förverkas inte heller om störningarna är av mindre betydelse eller skada för hyresvärden.

Vägrat tillträde

Om hyresvärden enligt lag har rätt att tillträda lägenheten måste hyresgästen släppa in hyresvärden. Om hyresgästen inte släpper in hyresvärden utan giltig ursäkt är lokalen förverkad. Detta utan att tillsägelse eller rättelseanmodan skett.

Observera dock att du som hyresvärd inte får ge dig själv tillträde till lokalen annat än i nödfall. Om nödvändig tillsyn eller förbättringsarbeten krävs som inte kan skjutas upp utan skada, exempelvis vid vattenläckage, måste hyresgästen omedelbart ge hyresvärden tillträde till lokalen. Vid andra typer av förbättringsarbeten eller tillsyn som inte är brådskande måste hyresvärden meddela hyresgästen om önskat tillträde minst en månad i förväg – ibland med mer än 9 månaders varsel. Arbeten som inte är brådskande får aldrig utföras under hyresgästens sista månad i lokalen. Hyresvärden kan bli skyldig att lämna ersättning eller hyresnedsättning till hyresgästen om arbetet innebär hinder för hyresgästens nyttjande av lokalen. 

Åsidosätter avtalsenlig skyldighet

Lokalen kan också förverkas om hyresgästen åsidosätter en avtalsenligt skyldighet. För att åsidosättande av avtalsenlig skyldighet ska leda till förverkande krävs att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att reglerna följs. Det finns inget krav på att tillsägelse/rättelseanmodan ska skickas till hyresgästen, om inte avtalsvillkoren är otydliga på ett sätt som innebär att hyresgästen inte säkert vet att den gjort fel.

Hyresvärden ska säga upp avtalet inom två månader från kännedom om avtalsbrottet.

Brottslig verksamhet eller prostitution

Om lokalen helt eller till väsentlig del används för brottslig verksamhet eller prostitution har hyresvärden rätt att säga upp lokalen omedelbart. Det krävs dock att brottet präglas av affärsmässighet, såsom organiserad brottslighet.

Sammanfattningsvis är förverkande komplicerat och juridisk expertis krävs.

Vi på Creo Advokater är experter inom detta område, maila oss  Creo@creoadvokater.se eller ring på telefon: 08-562 403 40.