Förverkande lokal
Oavsett om du som fastighetsägare innehar hyresrätter för bostadsändamål eller
kommersiella lokaler kan vi på Creo Advokater bistå dig. Här ger vi dig mer
information om vad som gäller för uppsägning av lokalhyreskontrakt på grund
av förverkande och går igenom de olika förverkandegrunderna.
Vad innebär förverkande?
Förverkande betyder att hyresgästen misskött sig på ett sätt som innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen omedelbart ska avflytta.
Nedanstående text gäller lokalhyresavtal. För bostadshyresavtal gäller i stort sett samma förverkandegrunder, men reglerna är inte i alla delar likalydande.
Förverkandegrunderna
Obetald hyra
Om lokalhyresgästen inte betalar hyran inom förverkandefristen, d v s inom två vardagar efter förfallodagen, är hyresrätten förverkad, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresvatalet till omedelbar avflyttning.
Hyresgästen har dock en sista chans att rätta sig. Om hyresgästen betalar hela det förfallna beloppet inom två veckor från delgivning av hyresvärdens uppsägning och underrättelse om möjlighet till återvinning av hyresrätten, återvinns hyresrätten. Hyresrätten är därmed inte längre förverkad och hyresgästen får behålla hyresavtalet.
Upprepade förseningar med betalning av hyra kan leda till att besittningsskyddet bryts, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet på grund av försummelserna.
Otillåten andrahandsuthyrning eller överlåtelse utan samtycke
En annan förverkandegrund är om lokalhyresgästen utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lokalen i andra hand.
För tillstånd till andrahandsuthyrning krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Bland hyresgästens skäl nämns bland annat sjukdom, tillfälligt arbete, studier på annan ort och längre utlandsvistelse.
Rätt att överlåta lokalhyresavtal kan föreligga i samband med verksamhetsöverlåtelse. Läs mer om det här.
Om hyresvärden vill agera mot olovlig andrahandsuthyrning, måste hyresvärden skicka skriftlig tillsägelse/rättelseanmodan inom två månader från att hyresvärden fått kännedom om överlåtelsen/uthyrningen.
Om hyresgästen inte rättar sig efter tillsägningen och inte heller ansöker om prövning hos hyresnämnden så snart som möjligt är lokalen förverkad och hyresavtalet kan sägas upp omedelbart. Rättelse kan ske genom ansökan om tillstånd eller genom att andrahandsuthyrningen upphör.
Lokalen används för annat ändamål än det avsedda eller hyresgästen inrymmer utomstående på ett otillåtet sätt
En annan förverkandegrund är om hyresgästen använder lokalen för annat ändamål än det avtalade eller inrymmer utomstående på ett otillåtet sätt
Exempel på otillåten användning är om en lokal som hyrts ut för restaurangverksamhet används för hotellverksamhet eller om en lokal som hyrts ut för kontorsverksamhet används för caféverksamhet.
Hyresgästens rätt att upplåta del av lokalen till utomstående, exempelvis ett annat företag, är tämligen generös. Det är tillåtet såvida inte uthyrningen är till men för hyresvärden. Det kan till exempel vara om för många personer inryms lokalen i förhållande till lokalens storlek. Det kan med medföra svårigheter att upprätthålla sundhet, ordning och gott skick i den utsträckning som krävs enligt hyreslagen.
Hyresvärden måste först agera genom att skicka en rättelseanmodan/tillsägelse till hyresgästen så snart som möjligt. Om hyresgästen då inte inom skälig tid vidtar rättelse är hyresrätten förverkad och avtalet kan sägas upp omedelbart.
Spridande av ohyra
En annan förverkandegrund är om hyresgästen på grund av vårdslöshet orsakar att ohyra förekommer i lokalen, eller, genom att inte underrätta hyresvärden om förekomst av ohyra, bidrar till att den sprids i fastigheten. En allmän förutsättning för förverkande är att förseelserna når upp till viss nivå att det rör sig om händelser som är till stora besvär för hyresvärden.
Hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet, under förutsättning att det sker senast två månader från det att hyresvärden fick kännedom om ohyran.
Vanvård - störningar - underlåtenhet att iaktta sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten
Härutöver kan hyresrätten vara förverkad om lokalen vanvårdas eller om hyresgästen, eller någon annan som denne svarar för, orsakar störningar i boende av viss omfattning. Ytterligare en förverkandegrund är om hyresgästen på annat sätt vid användning av lokalen underlåter att iaktta sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.
Även här har den allmänna förutsättningen för förverkande stor betydelse, att förseelserna är av viss omfattning (icke ringa) för att det ska röra sig om förverkande.
Vanvård kan bestå i att hyresgästen inte sköter lokalen med tillbörlig omsorg eller vidtar ändringsarbeten utan tillstånd. I rättspraxis finns exempel där skada i ett fall har uppstått genom att hundar har tillåtits urinera inomhus och i annat fall genom rivning av bärande vägg och demontering av köksskåp, där vanvård har ansetts föreligga.
Störningar som förekommer i sådan grad kan vara skadliga för boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö på ett oacceptabelt sätt utgör grund för förverkande. Men även störningar som inte drabbar boende kan vara grund för förverkande.
Viss hänsyn tas till upplåtelseändamålet, att det låter mycket från en verkstad är inte nödvändigtvis en förverkandegrund, eftersom hyresvärden valt att hyra ut lokalen för ändamålet att bedriva verkstad. En annan sak är att övriga hyresgäster kanske inte kan förväntas tåla detta och hyresvärden ändå kan vara skyldig att vidta åtgärder. Vid bedömningar av vad som är acceptabelt söker man stöd i den allmänna uppfattningen, exempelvis vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Upprepade störningar av nattsömn eller våldsamt eller hotfullt beteende mot andra hyresgäster är exempel på störningar som normalt inte kan tålas och som därför är grund för förverkande.
Hyresvärden måste vid vanvård eller störning först agera genom att skicka en rättelseanmodan/tillsägelse till hyresgästen så snart som möjligt. Tillsägelsen måste vara tydlig, det ska framgå vilket fel hyresgästen har gjort och att hyresvärden har avsikt att säga upp lokalen om hyresgästen inte rättar sitt beteende.
Om hyresgästen inte inom skälig tid vidtar rättelse efter anmaning är hyresrätten förverkad och avtalet kan sägas upp omedelbart.
Vid allvarlig störning i boendet kan uppsägning ske utan föregående anmaning. Det kan exempelvis röra sig om misshandel.
Vägrat tillträde
Härutöver kan hyresrätten vara förverkad om hyresgästen vägrar hyresvärden tillträde till lokalen.
Hyresvärdens rätt till tillträde till uthyrd lokal är begränsad. Om nödvändig tillsyn eller förbättringsarbeten krävs som inte kan skjutas upp utan skada, exempelvis vid vattenläckage, måste hyresgästen omedelbart ge hyresvärden tillträde till lokalen.
Vid andra typer av förbättringsarbeten eller tillsyn som inte är brådskande måste hyresvärden meddela hyresgästen om önskat tillträde minst en månad i förväg – ibland med mer än 9 månaders varsel.
Vid vägrat tillträde har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet utan föregående anmaning om att vidta rättelse. Beroende på förseelsens omfattning kan det dock förekomma att hyresvärd väljer att göra en anmaning innan uppsägning.
Åsidosätter avtalsenlig skyldighet
Hyresrätten kan också förverkas om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver vad i hyreslagen är stadgat. För att åsidosättande av avtalsenlig skyldighet ska leda till förverkande krävs att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att reglerna följs.
Det finns inget krav på att tillsägelse/rättelseanmodan ska skickas till hyresgästen. Beroende på förseelsens omfattning kan det dock förekomma att hyresvärden väljer att göra en anmaning innan uppsägning. Samma sak om avtalsvillkoren kanske är otydliga på ett sätt som innebär att hyresgästen inte säkert vet att den gjort fel.
Hyresvärden ska säga upp avtalet inom två månader från kännedom om avtalsbrottet.
Brottslig verksamhet eller prostitution
Slutligen kan hyresrätten förverkas om lokalen helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en väsentlig del eller används för sexuella förbindelser mot ersättning.
Här har hyresvärden rätt att säga upp lokalen omedelbart. Om rekvisiten inte är uppfyllda eller om det är osäkert om de kan styrkas, exempelvis när det gäller omfattningen och graden av organiserad verksamhet, kan det bli aktuellt med en anmaning först enligt de principer som gäller för störning eller underlåtenhet att iaktta sundhet ordning och gott skick.
Hur går man tillväga?
Åtgärder enligt ovan kräver korrekt formalia och delgivning för att vara giltig. Uppsägning på grund av förverkande är komplicerat och byråns rekommendation är att anlita juridisk expertis för detta.
Vi på Creo Advokater är experter inom området, mail oss till creo@creoadvokater.se eller ring oss på 08-562 403 40.
