Förhandsavtal till bostadsrätt
Vi på Creo Advokater hjälper dig som är missnöjd med ett förhandsavtal och
ger er som står inför valet att teckna förhandsavtal eller inte goda råd på vägen.
Tolkning av förhandsavtal – en trygg affär för producenten och riskabel för konsumenten?
Måndagen den 18 maj 2020 avgjordes ett förhandsmål i Stockholm tingsrätt. Det är en seger för konsumenter som tecknar förhandsavtal. Men tittar man närmare kan man inte se någon tydlig vägledning för tolkningen av det konsumentskyddet vid tecknande av förhandsavtal.
Syftet med bindande förhandsavtal och konsumenthänsyn
Syftet med bindande förhandsavtal var att kunna binda den som ville göra tillval, det var tänkt att ske 6-12 månader innan inflytt.
På senare tid har avtal börjat tecknas allt längre innan lägenheten är klar att flytta in i. Förhandsavtalet har börjat användas för att byggaren inte ska behöva skjuta till kapital och för att föreningen ska kunna ta upp lån, delvis med förhandstecknande bostadssökande som yttersta säkerhet för lånen. Om det sket sig så skulle man kunna klämma de bostadssökande konsumenterna på pengarna. För ett projekt som bostadsproducenten tjänar pengar på. Just det läget har vi idag.
Under en period tecknades avtal som saknade tydlig tidpunkt för upplåtelse och tillträde. Avtalen håller konsumenterna fångna i en osäker och riskfylld tillvaro. Bostadsproducenterna säkrar att de gör en vinst vad som än händer, oavsett om priserna går upp eller ned. Följden av detta är att det blivit extremt riskabelt för konsumenter att teckna förhandsavtal.
Många samhällsnyttiga aktörer som konsumentrådgivare, sparekonomer och andra som inte har ett särintresse avråder nu från att teckna förhandsavtal med tanke på de ekonomiska riskerna det medför.
Den som har affärsnyttan bör bära både risker och möjligheter. De oseriösa bostadsproducenterna som inte har tillräckligt eget kapital ska inte få göra sin lycka på konsumenternas ekonomiska undergång.
Stockholms Tingsrätt
Vid tecknandet av förhandsavtal finns vissa formföreskrifter som skall följas för att avtalet ska anses giltigt. Ett förhandsavtal ska ange beräknad tidpunkt för upplåtelse. Utan angiven tidpunkt är avtalet ogiltigt. Om upplåtelse av bostadsrätten inte sker i rätt tid har en förhandstecknare rätt att säga upp avtalet.
Frågan som uppkommer i samtliga bedömningar av tingsrätternas avgöranden är vad som faktiskt är en ”beräknad tidpunkt”.
I Stockholms tingsrätts senaste dom, mål nr T 16941-18 den 18 maj 2020, bedömdes en beräknad tidpunkt som inte har ett slutdatum inte uppfylla formkravet. Vid avsaknad av sista dag bedömdes förhandsavtalet ogiltigt.
Även om rättsläget för konsumenter som tecknar förhandsavtal inte ser lovande ut visar domen trots allt på en för konsumenten positiv rättsutveckling. Eftersom tingsrätten sannolikt kommer vara konsekvent med den nya linjen så kan vi göra en prognos att de förhandstecknare som inte har ett bestämt slutdatum för upplåtelse kommer att vinna mål i Stockholms tingsrätt.
Därmed inte sagt något om andra tingsrätter och därmed inget sagt om hur Svea hovrätt kommer bedöma alla dessa fall.
Frågan kvarstår hur lång period som faktiskt kan accepteras av Stockholms tingsrätt som en ”beräknad tidpunkt” Det finns inget i domens skäl som indikerar var gränsen går. En vecka? Två veckor? En månad? Ett kvartal? Ett halvår? Ett år? Tio år? Hundra år?
Till skillnad från andra områden inom avtalsrätten läggs all risk på konsumenten vid ingående av förhandsavtal. Man kan fråga hur det kommer sig att tingsrätterna väljer att inte beakta skyddsvärdet för konsumenten i sina bedömningar.
Ett önskemål är att Svea hovrätten vid en överprövning av alla dessa mål håller sig till vad som kommit till uttryck i lag och ger konsumenten det ökade skydd som följer med ett korrekt tillämpat lagkrav på att förhandsavtalet skall ange tidpunkt för upplåtelse.
Vad ska man göra som spekulant eller tecknare av förhandsavtal?
Till dig som är intresserad av att teckna förhandsavtal har vi ett par rekommendationer:
Lyssna på konsumentrådgivarna, sparekonomerna och andra som avråder från tecknande av förhandsavtal. Om du ändå känner att du vill teckna förhandsavtal bör du iaktta försiktighet.
Försäkra dig om att förhandsavtalet uppfyller de formföreskrifter som finns, såsom att ange en beräknad tidpunkt för upplåtelsen.
Uppskatta de ekonomiska risker du tar genom tecknandet av förhandsavtalet. Tänk på att om det dröjer lång tid mellan förhandsavtalet och inflyttning så kan det hända saker i byggnationen eller samhället som ändrar förutsättningarna för köpet.
Slutligen, se till att du kan tillträda bostadsrätten när den upplåts.
För er som redan tecknat förhandsavtal råder vi er att skaffa juridisk rådgivning om minsta oro eller fundering skulle uppstå. Det är viktigt att agera snabbt och korrekt mot producenten om ni skulle misstänka risk för förseningar eller liknande. Hör av er till oss på Creo Advokater så hjälper vi er!
Hur vi hjälper dig
Första kontakten sker per telefon eller e-post
Du ringer eller skickar e-post till någon av våra jurister och berättar om ditt problem. Vi bokar tillsammans in en tid för inledande samtal, antingen på advokatbyrån eller hos dig i dina lokaler.
Inledande samtal hos oss eller hos dig
Vi träffas för ett förutsättningslöst möte. Syftet är att vi ska förstå dig, din verksamhet och vad du behöver hjälp med. Vi informerar dig även om våra villkor och arbetssätt. När vi har bildat oss en uppfattning om ditt problem ger vi dig konkreta förslag på hur vi kan lösa det.
Rättsskydd
Om du har en företagsförsäkring så har du oftast så kallat rättsskydd genom den. Det betyder att du kan få dina rättsliga kostnader ersatta av ditt försäkringsbolag om du hamnar i en tvist. Vanligtvis täcker rättsskyddet det mesta av rättegångskostnaderna, till exempel ombudskostnader och kostnader för att ta fram nödvändig bevisning. För den som förlorar en rättslig process i domstol kan rättsskyddet även omfatta motpartens rättegångskostnader. Vi hjälper dig att kontrollera villkoren för din rättsskyddsförsäkring och ansöker om rättsskydd hos ditt försäkringsbolag.
