Brf City (NJA 2006 s. 732)
Begreppet vattenledningsskada i bostadsrättslagen omfattar bara skador från tappvattenledningar — trycksatta ledningar för varmt eller kallt vatten — och inte skador från värmeledningar. En bostadsrättshavare som drabbas av en värmeläcka svarar därför i regel själv för reparationen, oberoende av vållande. Gränsdragningen är helt central för ansvars- och kostnadsfördelningen mellan förening och medlem vid varje vattenrelaterad skada.
Vad gällde målet?
En bostadsrättsförening hade bekostat reparationen av en vattenskada i en lägenhet. Skadan orsakades av läckage från en luftningsnippel på en radiator — alltså från värmesystemet. Föreningen krävde tillbaka kostnaden av bostadsrättshavarna och menade att skadan inte var en vattenledningsskada enligt 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen, utan en värmeledningsskada som föll under bostadsrättshavarnas eget ansvar oberoende av vållande. Bostadsrättshavarna menade tvärtom att det var en vattenledningsskada som föreningen skulle svara för. Eftersom hela tvisten hängde på tolkningen av ett enda lagbegrepp hänsköt tingsrätten frågan direkt till Högsta domstolen för ett prejudicerande svar enligt 56 kap. 13 § rättegångsbalken. Bostadsrättsföreningen företräddes av Jörn Liljeström, i dag verksam som advokat vid Creo Advokater.
Vad sa HD?
HD förklarade att begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen inte omfattar skador till följd av läckage från ledningar eller anordningar för värme — det tar enbart sikte på tappvattenledningar. HD byggde svaret på flera led. Huvudregeln är att bostadsrättshavaren har huvudansvaret för lägenhetens skick och svarar för reparationer oavsett hur skadan uppkommit; bestämmelsen om ett begränsat ansvar för vattenledningsskador är ett undantag och ska därför tolkas restriktivt. Systematiskt skiljer paragrafens andra stycke uttryckligen mellan ledningar för värme och för vatten, medan tredje stycket bara talar om vattenledningsskada — hade lagstiftaren velat omfatta även värmeledningar borde det ha uttryckts klart. Även den allmänspråkliga betydelsen av ordet vattenledning är tappvattenledning, och i dagligt tal skiljer man mellan vatten- och värmeledning. Frågan hade dessutom väckts under lagstiftningsarbetet, bland annat genom ett remissvar från Försäkringsförbundet, utan att föranleda någon utvidgning av lagtexten. Att bostadsrättshavaren därmed bär ett ansvar oberoende av vållande för värmeläckor ansåg HD inte oskäligt, eftersom bostadsrätten intar en ställning mellan hyresrätt och äganderätt där innehavaren får del av värdestegringen och har en kontinuerlig översyn av lägenheten. HD tillämpade 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är central för ansvars- och kostnadsfördelningen i varje bostadsrättsförening. Lärdomen är att det avgörande inte är att det är vatten som läcker, utan vilken sorts ledning vattnet kommer ifrån. Läcker en trycksatt tappvattenledning svarar föreningen för skadan om bostadsrättshavaren inte varit försumlig; läcker däremot en värmeledning eller en värmeslinga — och enligt samma logik en avloppsledning — faller skadan utanför undantaget och bostadsrättshavaren svarar för reparationen oberoende av vållande. För föreningar innebär domen att de inte automatiskt bär kostnaden för varje vattenrelaterad skada, och för bostadsrättshavare att en till synes likartad läcka kan få helt olika ekonomiska konsekvenser beroende på dess källa.
Avgörandet hänger nära samman med Högsta domstolens senare beslut NJA 2020 s. 822 ”Knoppens golvvärmesystem”, där HD slog fast att ett vattenburet golvvärmesystem som är funktionellt och naturligt förbundet med golvets ytskikt utgör en del av lägenhetens golv, så att bostadsrättshavaren svarar för dess underhåll. Båda avgörandena pekar i samma riktning: huvudansvaret för lägenhetens skick — inklusive värme- och golvvärmeanordningar — vilar på bostadsrättshavaren, och de undantag som finns till medlemmens förmån tolkas snävt.
Innan en förening bekostar en reparation och kräver tillbaka beloppet bör den utreda skadans verkliga källa — tappvatten, värme eller avlopp — eftersom det avgör vem som slutligt ska betala. Bostadsrättshavare bör se över sitt försäkringsskydd och teckna ett bostadsrättstillägg, eftersom värme- och avloppsläckor kan landa på den egna ekonomin oberoende av vållande, och bör hålla uppsikt över radiatorer, luftningsnipplar, golvvärme och liknande som omfattas av det egna ansvaret. Vid en inträffad skada bör båda parter dokumentera orsaken noggrant och spara underlaget, och vid köp av en bostadsrätt bör köparen ta reda på vilka installationer en tidigare innehavare själv tillfört, eftersom underhållsansvaret för sådant ofta följer med lägenheten.