RH 2016:49 — Hyresgäst som utan giltig ursäkt vägrar tillträde för besiktning inför ombyggnad förverkar hyresrätten
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4390-16, 2016-08-30 (RH 2016:49). Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och förklarade hyresavtalet upphört. En besiktning inför en förestående genomgripande ombyggnad är en sådan besiktning som ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde, och hyresgästen som informerats i god tid och saknade giltig ursäkt hade förverkat hyresrätten.
Vad gällde målet?
Hyresvärden skulle genomföra en omfattande ombyggnad och informerade den 12 november 2015 hyresgästen N.O. om att lägenheten skulle besiktigas den 24 eller 25 november. N.O. vägrade tillträde vid detta och ett senare tillfälle, tilldelades en rättelseanmaning och släppte in hyresvärden först den 27 januari 2016 sedan Kronofogdemyndigheten anlitat låssmed. Hyresvärden sade upp avtalet och yrkade i hyresnämnden i Stockholm att det inte skulle förlängas. Hyresnämnden avslog ansökan med motiveringen att besiktningarna var mindre brådskande och krävde en månads varsel, varför N.O. haft rätt att vägra. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt. Saken gällde om vägran att lämna tillträde för besiktning inför ombyggnad förverkat hyresrätten.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ändrade hyresnämndens beslut, biföll hyresvärdens talan och förklarade hyresavtalet upphört den 30 april 2016 med skyldighet för N.O. att flytta genast. Enligt 12 kap. 26 § första stycket jordabalken har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde för nödvändig tillsyn, vilket omfattar besiktningar föranledda av förestående genomgripande åtgärder såsom upprustning (jfr NJA II 1908). Rätten till tillträde utan uppskov innebär dock inte alltid en rätt till omedelbart tillträde; hyresvärden ska enligt tredje stycket välja tidpunkt så att hyresgästen inte orsakas större olägenhet än nödvändigt. N.O. informerades med tolv dagars framförhållning, vilket ansågs tillräckligt god tid (jfr RBD 14:94), och fick ytterligare ett tillfälle. Han visade ingen giltig ursäkt. Hyresrätten var därmed förverkad enligt 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabalken, och det som låg honom till last var inte av ringa betydelse enligt femte stycket. Avgörandet meddelades av en enig hovrätt (hovrättsråden Kazimir Åberg och Marianne Åbyhammar samt tf. hovrättsassessorn Karin Friberg, referent).
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet klargör att en besiktning inför en genomgripande ombyggnad, till exempel stamrenovering eller upprustning, är nödvändig tillsyn enligt 12 kap. 26 § första stycket jordabalken och inte kräver en månads varsel. Hovrätten underkände därmed hyresnämndens synsätt att sådana besiktningar är mindre brådskande. För hyresvärdar innebär det att en hyresgäst som utan giltig ursäkt vägrar tillträde för en sådan besiktning, efter tillräckligt varsel och rättelseanmaning, riskerar att förverka hyresrätten. Att hyresvärden till slut fick tillträde via Kronofogdemyndigheten läker inte den tidigare vägran.