RH 2017:34 — Vid uthyrning av egen bostad anses hyran påtagligt högre än kostnaderna om den överstiger dem med fem procent eller mer
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 5119-16, 2016-12-23 (RH 2017:34). Vid hyressättning enligt lagen om uthyrning av egen bostad ska hyran anses påtagligt överstiga kostnaderna för bostaden om den överstiger dem med fem procent eller mer — en snävare marginal än enligt bruksvärdesregeln i 12 kap. 55 § jordabalken. Hovrätten satte ned hyran och ålade hyresvärden att betala tillbaka överhyran jämte ränta.
Vad gällde målet?
A.L. hyrde sedan den 1 september 2015 en bostadsrättslägenhet om 2,5 rum och kök av M.T. enligt lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. A.L. yrkade att hyran skulle sänkas från 6 250 kr till 4 887 kr 50 öre per månad; M.T. bestred. Tvistigt var bostadens marknadsvärde, skälig avkastningsränta och vissa driftskostnader. Hyresnämnden i Malmö avslog ansökan. A.L. överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ändrade hyresnämndens beslut, satte ned hyran till 5 100 kr per månad från och med den 1 april 2016 och ålade M.T. att betala tillbaka 3 450 kr jämte ränta. Enligt 4 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad ska hyran inte påtagligt överstiga summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde utan koppling till ägarens faktiska räntekostnader; driftskostnaderna efter de faktiska kostnaderna. Hovrätten bestämde marknadsvärdet till minst 700 000 kr, avkastningsräntan till tre procent (A.L:s medgivande i nämnden kunde inte återtas) och kostnaderna till 4 870 kr per månad. Till skillnad från 12 kap. 55 § jordabalken görs ingen jämförelse med likvärdiga lägenheter och det finns inget intresse av allmän justering uppåt; påtaglighetsrekvisitet ger endast en marginal för osäkerheten i kostnadsbedömningen. Hovrätten fann därför att hyran är påtagligt högre än kostnaderna om den överstiger dem med fem procent eller mer. Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet slår fast tröskeln för när hyran vid privatuthyrning av egen bostad kan sättas ned: fem procent över kapital- och driftskostnaderna, betydligt snävare än de tio procent som gäller vid bruksvärdesprövning enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Hyresvärdar som hyr ut egen bostad har därmed litet utrymme att lägga på hyran över de objektivt beräknade kostnaderna, och avkastningsräntan följer det långsiktiga ränteläget snarare än ägarens faktiska lånekostnader. Ett medgivande om beräkningsunderlaget i hyresnämnden kan bara återtas i högre rätt under samma stränga förutsättningar som i dispositiva tvistemål.