RH 2017:56 — Vid uppsägning i förtid upphör hyresförhållandet genast, och fristen att anmoda make eller sambo börjar då löpa
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 6985-16, 2017-03-31 (RH 2017:56). Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade hyresvärdens talan. När hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande i förtid upphör hyresförhållandet samtidigt som hyresavtalet, dvs. genast vid uppsägningen. Fristen att anmoda make eller sambo börjar därmed löpa redan då hyresavtalet sägs upp — här hade hyresvärden anmodat sambon för sent.
Vad gällde målet?
Wallenstam AB (publ) sade den 14 maj 2015 upp C.D:s hyresavtal till omedelbart upphörande på grund av förverkande efter obetalda hyror. Sedan Göteborgs tingsrätt den 14 mars 2016 fastställt att hyresrätten var förverkad anmodade hyresvärden samma dag C.D:s sambo D.W. att flytta och hänsköt tvisten till hyresnämnden i Göteborg, med yrkande att D.W. inte hade rätt att överta hyresavtalet. D.W. bestred. Hyresnämnden i Göteborg biföll hyresvärdens talan. D.W. överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade hyresvärdens talan. I skälen skilde hovrätten mellan uppsägning på grund av förverkande med förlängningsvägran, där hyresförhållandet består till dess frågan är slutligt avgjord, och uppsägning till upphörande i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken, där hyresgästen inte har någon rätt att bo kvar. Till skillnad från hyresnämnden fann hovrätten att hyresförhållandet vid uppsägning i förtid upphör samtidigt som hyresavtalet, dvs. genast. Fristen enligt 12 kap. 49 § andra stycket jordabalken att anmoda D.W. började därför löpa redan den 14 maj 2015; anmodan den 14 mars 2016 var för sen och utan verkan. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Har hyresvärden sagt upp ett förverkat hyresavtal till upphörande i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken måste make eller sambo anmodas att flytta inom en månad från uppsägningen och tvisten hänskjutas inom ytterligare en månad — fristerna kan inte skjutas upp till dess en förverkandeprocess mot hyresgästen avgjorts. En hyresvärd som vill säkra möjligheten att avvisa en medboendes övertaganderätt måste alltså agera direkt vid uppsägningen, inte avvakta domstolens prövning.