RH 2013:9 — Hur mycket av en hyreshöjning ska få genomslag redan i trappans första steg?
Svea hovrätts beslut i mål ÖH 1327-12, ÖH 2631-12 och ÖH 3685-12, 2012-11-21/2012-11-22 (RH 2013:9): vid infasning (trappning) av kraftiga hyreshöjningar bör ungefär hälften av höjningen få genomslag redan i det första steget.
Vad gällde målet?
Tre hyresnämndsmål rörde tillämpningen av trappningsregeln i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken efter betydande hyreshöjningar. I det första målet hade en hyresvärd totalrenoverat lägenheter i Uppsala i etapper och yrkade motsvarande hyreshöjningar; hyresgästerna ville ha en femårig infasning. I de andra målen gällde tvisten bland annat om trappning över huvud taget skulle tillämpas när endast en mindre del av höjningen berodde på standardhöjning, eller när en del av lägenheten användes för näringsverksamhet.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten fastställde i huvudsak hyresnämndernas bedömningar. En hyreshöjning på närmare tio procent anses i allmänhet väsentlig och utlöser trappningsregeln, som ska tillämpas så att en större del av höjningen får genomslag redan i första steget — en riktlinje kan vara ungefär hälften av den totala höjningen. I ett av målen godtog hovrätten dessutom ett yrkande om trappning som först framställts i hovrätten, men klargjorde att trappningen inte får sätta hyran lägre än vad hyresgästen redan medgivit. I ett annat mål ansågs det förhållandet att en inte obetydlig del av lägenheten användes för näringsverksamhet utgöra särskilt skäl mot trappning.
Vad betyder domen i praktiken?
Fastighetsägare som genomför standardhöjande renoveringar bör räkna med att ungefär halva hyreshöjningen slår igenom redan från start, med fullt genomslag typiskt från år två. Att en del av en bostadslägenhet nyttjas kommersiellt kan vara skäl att helt undanta den delen från trappning.