RH 2018:28 — Träningslägenhet utan boendespärr: hyresavtalet fick upphöra sedan hyresgästen informerats åtta månader före uppsägningen
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3127-18, 2018-09-06 (RH 2018:28). Hovrätten lät hyresavtalet för en biståndsgrundad träningslägenhet upphöra. Trots att avtalet saknade uttrycklig boendespärr och hyresgästen inte var införstådd med förutsättningarna vid avtalsslutet, hade han informerats om dem cirka åtta månader före uppsägningen. Med hänsyn till hyresvärdens tungt vägande intresse av att upplåta lägenheten till andra biståndsbehövande var det inte oskäligt att avtalet upphörde.
Vad gällde målet?
Stockholms kommun (hyresvärden) hyrde sedan 2010 ut en s.k. träningslägenhet i andra hand till R-J.N., en särskild boendeform som förutsätter bistånd enligt socialtjänstlagen. Sedan Södermalms stadsdelsförvaltning den 19 september 2016 avslutat biståndet sade kommunen upp hyresavtalet till den 6 november 2016 och yrkade i hyresnämnden i Stockholm att avtalet inte skulle förlängas samt att R-J.N. skulle åläggas att flytta. R-J.N. bestred. Hyresnämnden avslog ansökan och förlängde avtalet. Kommunen överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten biföll, med ändring av hyresnämndens beslut, kommunens talan och förklarade att hyresavtalet upphört den 6 november 2016. Enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken har hyresgästen rätt till förlängning utom när det inte strider mot god sed eller annars är oskäligt att förhållandet upphör. Vid uthyrning till en viss behovsgrupp anses ett avtal med boendespärr i regel kunna upphöra när förutsättningarna brister; saknas boendespärr får en intresseavvägning göras där det blir avgörande om och när hyresgästen känt till de specifika förutsättningarna (jfr RBD 1977:54 och RBD 1994:23 I och II). Har hyresgästen underrättats först vid eller kort före uppsägningen utfaller avvägningen normalt till hyresgästens fördel. Hovrätten fann inte visat att R-J.N. vid avtalsslutet var införstådd med att han måste flytta när biståndet upphörde, men ansåg klarlagt att han informerats om förutsättningarna i februari 2016 och därefter påmints flera gånger. Eftersom uppsägning skedde först knappt åtta månader senare, och då hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten till andra biståndsbehövande vägde tungt, var det inte oskäligt att avtalet upphörde. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Vid uthyrning till en behovsgrupp utan uttrycklig boendespärr avgörs förlängningstvisten av när hyresgästen fick klart för sig de särskilda förutsättningarna. Har hyresvärden i god tid — här cirka åtta månader — informerat hyresgästen om att boendet är villkorat, kan avtalet upphöra även utan boendespärr och utan att en tidigare uppsägning behövt göras. Informationen bör dokumenteras.