RH 2017:9 — Hyresvärden har bevisbördan för att en hyresgästs anmälningar mot en granne varit obefogade
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 9128-15, 2016-11-15 (RH 2017:9). Hovrätten avslog hyresvärdens överklagande, och hyresavtalet löpte vidare. Det är hyresvärden som har bevisbördan för sitt påstående att en hyresgästs anmälningar mot en granne varit obefogade, och den bevisningen räckte inte för att anmälningarna skulle anses utgöra trakasserier som medför att hyresavtalet inte ska förlängas.
Vad gällde målet?
C.L.Y. hyrde en lägenhet om två rum och kök av Stena Fastigheter Öst AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp avtalet och yrkade hos hyresnämnden i Stockholm att det inte skulle förlängas, med hänvisning till att C.L.Y. trakasserat sin granne V.M. genom obefogade anmälningar till störningsjour, polis och socialförvaltning samt genom återkommande kontakter med hyresvärden. C.L.Y. motsatte sig att avtalet skulle upphöra och hävdade att hon haft fog för anmälningarna. Hyresnämnden i Stockholm avslog hyresvärdens ansökan. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt, som prövade om anmälningarna utgjorde trakasserier enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt avslog överklagandet. Hovrätten slog fast att hyresvärden har bevisbördan för sitt påstående att anmälningarna varit obefogade. Att störningsjouren inte kunnat konstatera störande ljud och att polisanmälningarna skrivits av gav inte i sig grund för slutsatsen att anmälningarna varit grundlösa; störningarna kunde ha upphört vid besöken eller inte hörts ut i trapphuset. Hyresvärden hade inte heller visat att C.L.Y. låg bakom den anonyma orosanmälan till socialförvaltningen eller att det mönster av anmälningar som åberopades var styrkt. Beträffande kontakterna med hyresvärden konstaterade hovrätten enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken att en hyresvärd i allmänhet får tåla kontakter från en hyresgäst, även obefogade, om de inte sker i trakasserande syfte eller i extremt stor omfattning, vilket inte var visat. Hyresvärden hade alltså inte visat att C.L.Y. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte skulle förlängas. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet klargör bevisbördans placering i förlängningstvister som grundas på påstådda trakasserier genom anmälningar. Det är hyresvärden som måste bevisa att en hyresgästs anmälningar mot en granne varit obefogade, och enbart det förhållandet att myndighetsutryckningar inte lett till åtgärd eller att anmälningar skrivits av räcker inte. För hyresvärdar innebär det ett högt beviskrav och att en utredning bör kunna visa både att anmälningarna saknat fog och att beteendet haft trakasserande karaktär eller extrem omfattning.