RH 2020:18 — Tillstånd till förbättringsåtgärder kan inte lämnas i efterhand
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 5434-19, 2020-04-27 (RH 2020:18). Ändrings- och förbättringsåtgärder som kräver tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken får inte utföras eller ens påbörjas innan godkännande eller lagakraftvunnet tillstånd finns. Tillstånd kan inte ges i efterhand när åtgärderna redan vidtagits. Hovrätten avslog hyresvärdens ansökan.
Vad gällde målet?
WallWenn AB (hyresvärden) ansökte hos Hyresnämnden i Stockholm om tillstånd till godkännande av förbättringsarbeten. Hyresgästerna (A.D., B.K.R., M.L. m.fl.) bestred och gjorde gällande att de tillståndspliktiga åtgärderna redan utförts. Hyresvärden hade evakuerat hyresgästerna och rivit kök och badrum. Hyresnämnden gav tillstånd. Fyra hyresgäster överklagade till Svea hovrätt och yrkade avslag på hyresvärdens talan.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och avslog hyresvärdens ansökan. Enligt 12 kap. 18 d § jordabalken krävs godkännande av hyresgästerna eller hyresnämndens tillstånd för att åtgärderna ska få vidtas. Av ordalydelsen och systematiken (18 h och 55 a §§) följer att tillstånd måste finnas innan åtgärden utförs — och, bortsett från rena förberedelser, även innan den påbörjas. Ett tillstånd kan inte lämnas i efterhand (jfr prop. 1996/97:30 s. 92). Till skillnad från hyresnämnden ansåg hovrätten att rivning av kök och badrum är ett påbörjande som kräver tillstånd. Med ”hyresnämndens tillstånd” avses ett lagakraftvunnet beslut. Prövningen utgår från vad hyresvärden angett som förbättringsarbeten, men ansökan torde innefatta vissa åtgärder som inte kräver tillstånd (RH 2004:3).
Vad betyder domen i praktiken?
Hyresvärdar måste ha lagakraftvunnet tillstånd innan tillståndspliktig ombyggnad påbörjas — rivning räknas. Att köra igång och söka tillstånd i efterhand är utsiktslöst; ansökan avslås då. Hyresgäster kan stoppa ett faktiskt genomfört projekt genom att peka på att åtgärderna redan vidtagits.