RH 2016:80 — Förlängning av tidsbestämt hyresavtal före lagen om uthyrning av egen bostad medför att ett nytt avtal efter ikraftträdandet ändå ska anses ingånget dessförinnan
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 5817-15, 2016-12-12 (RH 2016:80). Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad var inte tillämplig på hyresavtalet, och hyresgästens ansökan om återbetalning av hyra skulle därför inte avvisas. Ett nytt avtal som ingåtts efter ikraftträdandet men som i praktiken innebar den förlängning som angavs i ett tidigare tidsbestämt avtal ska anses ingånget före ikraftträdandet.
Vad gällde målet?
A.M. (hyresgäst) ansökte vid hyresnämnden i Stockholm om återbetalning av för mycket erlagd hyra. S.B. (hyresvärd) bestred och yrkade att ansökan skulle avvisas eftersom lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad enligt henne var tillämplig på det avtal parterna tecknat i februari 2013, efter lagens ikraftträdande den 1 februari 2013. Parterna hade den 3 december 2012 ingått ett tidsbestämt hyresavtal (4 december 2012–4 mars 2013) med möjlighet till förlängning och tecknade i februari 2013 ett nytt tidsbestämt avtal (4 mars 2013–1 mars 2014), även det med förlängningsmöjlighet. Hyresnämnden i Stockholm avslog avvisningsyrkandet. S.B. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att hyresnämndens beslut skulle undanröjas och ansökan avvisas.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt avslog S.B:s yrkande om undanröjande och avvisning. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller hyresavtal enligt 12 kap. 1 § jordabalken och är enligt övergångsbestämmelserna inte tillämplig på avtal som ingåtts före ikraftträdandet den 1 februari 2013; för dessa gäller 12 kap. jordabalken. Enligt förarbetena (prop. 2012/13:1, utg.omr. 18, s. 79 f.) ska ett avtal som ingåtts före ikraftträdandet och därefter förlängs anses ingånget före ikraftträdandet. Eftersom 12 kap. jordabalken är en skyddslagstiftning som i huvudsak är tvingande till hyresgästens förmån, medan lagen om uthyrning av egen bostad saknar besittningsskydd och rätt till återbetalning av oskälig hyra, skulle en hyresvärd genom att avstå från att förlänga och i stället säga upp och teckna nytt avtal kunna kringgå skyddsreglerna. Eftersom decemberavtalet gav möjlighet till förlängning innebar det nya avtalet i februari 2013 i praktiken att A.M. fick den förlängning som angavs i det första avtalet, och avtalet ska därmed anses ingånget före ikraftträdandet. Lagen om uthyrning av egen bostad var därför inte tillämplig och ansökan skulle inte avvisas. Beslutet var enhälligt (hovrättsråden Kazimir Åberg, Marianne Åbyhammar och Gun Lombach, referent).
Vad betyder domen i praktiken?
En hyresvärd kan inte undgå 12 kap. jordabalkens skyddsregler, bl.a. om besittningsskydd och återbetalning av oskälig hyra, genom att efter ikraftträdandet av lagen om uthyrning av egen bostad säga upp hyresgästen och teckna ett formellt nytt avtal när det tidigare tidsbestämda avtalet innehöll en förlängningsmöjlighet. Ett sådant nytt avtal behandlas som en förlängning av det ursprungliga avtalet och anses ingånget före ikraftträdandet, varför 12 kap. jordabalken alltjämt gäller. Avgörande blir när hyresförhållandet reellt inleddes, inte den formella dateringen av det senaste avtalet.