RH 2025:34 — gäller takregeln när en blockhyresgäst hyr ut en av flera lägenheter i andra hand?
Svea hovrätts avgörande i mål H 16654-24, 2025-06-27 (RH 2025:34). En andrahandsupplåtelse av en lägenhet som hyresvärden disponerar enligt ett blockhyresavtal är inte en upplåtelse av ”del av lägenhet” enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken — takregeln tillämpas därför inte. Hyran hyresvärden betalar för hela hyresobjektet sätter alltså inget tak.
Vad gällde målet?
A.C. hyrde i andra hand en lägenhet om ett rum och kök av Stora Sköndals Framtid AB (hyresvärd), som disponerade lägenheten enligt ett blockhyresavtal. A.C. ansökte om återbetalning av överhyra och fastställelse av skälig hyra med stöd av takregeln. Hyresnämnden ålade återbetalning. Hyresvärden överklagade.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog, med ändring av hyresnämndens beslut, A.C:s ansökan. Begreppet ”lägenhet” i takregeln (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken) bör ha samma innebörd som vid blockhyra, där upplåtelsen förutsätter minst tre lägenheter (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken). När en blockhyresgäst hyr ut en av flera lägenheter är det därför inte en upplåtelse av del av lägenhet, och takregeln är inte tillämplig. Enligt förarbetena (prop. 2018/19:107 s. 46) träffar takregeln inneboendesituationer, inte denna. Den samlade blockhyran ska alltså inte proportioneras och läggas till grund för skälig hyra. De bruksvärdesuppgifter som fanns räckte inte för att fastställa en lägre skälig hyra än den avtalade. Ingen skiljaktig mening.
Vad betyder domen i praktiken?
Blockhyresvärdar som hyr ut enskilda lägenheter i andra hand är inte bundna av takregeln kopplad till blockhyran. Andrahandshyresgäster kan inte räkna med en automatisk reducering till en proportionerad andel av blockhyran — de måste i stället föra in bruksvärdesfaktorer för att angripa hyran.