Svartbygget i Falsterbo (NJA 1997 s. 629)
Högsta domstolens avgörande i mål T 4500-95, 1997-09-25 (”Svartbygget i Falsterbo”, NJA 1997 s. 629): HD slog fast att avsaknaden av bygglov för en byggnad inte utgör ett rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § jordabalken så länge ingen myndighet har beslutat om rättelse — köparen kunde därför inte häva köpet på den grunden.
Vad gällde målet?
En köpare förvärvade en fastighet i Falsterbo för 1,3 miljoner kronor. Det visade sig att en byggnad på fastigheten saknade bygglov (ett ”svartbygge”). Köparen ville häva köpet och gjorde gällande att detta var ett rådighetsfel — ett fel som inskränker möjligheten att använda fastigheten — enligt 4 kap. 18 § jordabalken. Frågan var om avsaknaden av bygglov utgjorde ett sådant rådighetsfel.
Vad sa HD?
HD förklarade att fastigheten inte varit behäftad med rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § jordabalken, undanröjde hovrättens dom och återförvisade målet i övrigt. Ett rådighetsfel förutsätter att en myndighet genom beslut inskränkt möjligheten att använda fastigheten på det sätt köparen haft anledning att räkna med. Enbart att en byggnad uppförts utan bygglov — utan att någon myndighet beslutat om rättelse, rivning eller liknande (jfr 10 kap. 25 § plan- och bygglagen) — innebär inte ett sådant rådighetsfel.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett olovligt uppfört bygge är inte automatiskt ett rådighetsfel som ger köparen rätt att häva eller få prisavdrag. Avgörande är om en myndighet faktiskt ingripit mot användningen. För fastighetsköpare är lärdomen att undersöka bygglovsstatus noga före köpet och inte räkna med rådighetsfelsreglerna i efterhand; för säljare att ett latent svartbygge inte med automatik utlöser felansvar — men att andra felregler eller upplysningsplikt kan aktualiseras.
Liknar det er situation?
Har ni en tvist med en entreprenör eller en beställare? Avgörandet visar domstolens bedömning av ett annat fall; utgången i ett enskilt fall beror på omständigheterna och bevisningen. Läs mer på vår sida inom entreprenadrätt eller kontakta oss för en bedömning av ert ärende.
Kontakta ossRing 08-562 403 40
Knappen öppnar ett mejl till creo@creoadvokater.se med tre korta frågor. Motpartens namn behövs för vår jävskontroll.