RH 2016:62 — Stambyte ger vidgat utrymme för hyresvärd att byta ut inredning och vitvaror
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 1730-15, 2016-04-20 (RH 2016:62). När förbättrings- och ändringsåtgärder har samband med ett stambyte är utrymmet för att vägra tillstånd på grund av hyresgästernas intresse av att behålla befintlig inredning ofta begränsat. Hovrätten avslog hyresgästernas överklaganden och lät hyresvärden byta ut fast inredning och vitvaror i köken, installera FTX-ventilation och elektriska handdukstorkar.
Vad gällde målet?
John Mattson Fastighets Aktiebolag ansökte hos hyresnämnden i Stockholm om tillstånd att i samband med stambyte i 13 lägenheter byta ut fast inredning och vitvaror i köken, installera ett nytt ventilationssystem (FTX) och elektriska handdukstorkar i badrummen, sedan hyresgästerna inte i förväg godkänt åtgärderna. Hyresnämnden gav tillstånd. Hyresgästerna överklagade till Svea hovrätt och yrkade avslag; hyresvärden yrkade avvisning av vissa delar och i övrigt att beslutet skulle stå fast.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avvisade överklagandena i de delar som avsåg åtgärder utanför ansökan och avslog dem i övrigt. Enligt hovrätten är utrymmet för att vägra tillstånd på grund av intresset att behålla befintlig inredning ofta begränsat när åtgärderna har samband med ett stambyte, och de avvikelser i lägenhetens utformning som en förbättrings- eller ändringsåtgärd medför kan inte i sig tillmätas betydelse. Hyresvärden hade ett tungt vägande intresse av åtgärderna, som inte gav en standard utöver vad hyresgäster i allmänhet förväntar sig. Att åtgärderna kunde leda till hyreshöjningar med upp till 60 procent gjorde dem inte oskäliga, eftersom hyresgästerna skyddas mot opåkallade hyreshöjningar genom bruksvärdessystemet och bestämmelserna om infasning (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. Prövningen skedde enligt 12 kap. 18 d och 18 f §§ jordabalken. Hovrätten var enig. (Intresseledamoten Anders Loosme var skiljaktig i hyresnämnden i Stockholm, inte i hovrätten.)
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet stärker hyresvärdens position vid stamrenoveringar. När utbyte av inredning och installationer görs i samband med ett stambyte krävs starka skäl för att hyresgästintresset ska väga över, och avvikelser från lägenhetens ursprungliga utformning saknar i sig betydelse. Att åtgärderna leder till kraftiga hyreshöjningar hindrar normalt inte tillstånd, så länge det inte rör sig om lyxåtgärder, eftersom bruksvärdessystemet och trappningsreglerna skyddar hyresgästerna.