RH 2020:35 — Skälig hyra vid återbetalning för studentlägenhet med hyresfria månader
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 8285-19, 2020-07-06 (RH 2020:35). Vid återbetalning av överhyra i andra hand ska en studentlägenhets förhandlade årshyra fördelas på tolv månader, inte på det lägre antal månader som ger hyresfria sommarmånader. Bruksvärdet är detsamma året runt, och beräkningen görs månad för månad utan kvittning.
Vad gällde målet?
S.S. hyrde i andra hand en studentlägenhet av A.A. och betalade 4 200 kr/månad, medan A.A. själv betalade drygt 3 000 kr till Lulebo AB. Förstahandshyran var förhandlad som en årshyra fördelad på tio månader, med juni och juli hyresfria. S.S. ansökte hos hyresnämnden i Umeå om återbetalning av mellanskillnaden. Nämnden förpliktade A.A. att betala 14 400 kr. A.A. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att S.S:s talan skulle avslås.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade nämndens beslut och satte återbetalningen till 11 852 kr. För en studentlägenhet där hyresgästen har hyresfria månader ska den förhandlade hyran ändå anses vara en årshyra och fördelas på tolv månader, eftersom det är bruksvärdet som ska beräknas och det är detsamma året runt. Skälig månadshyra blev därmed 2 548 respektive 2 623 kr. Återbetalningen ska ske enligt 12 kap. 55 e § jordabalken (i lydelsen före 1 oktober 2019) och beräknas månad för månad — någon kvittning mellan månaderna ska inte ske (jfr RH 1995:106). Följden blev att S.S. för den för henne icke hyresfria juni betalat endast 1 652 kr för mycket (4 200 − 2 548), inte 4 200 kr som nämnden funnit. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Andrahandshyresgäster och hyresvärdar får en tydlig beräkningsmetod: en förhandlad årshyra slås alltid ut på tolv månader när skälig hyra prövas, oavsett hur många betalmånader förstahandsavtalet anger. Överhyra bedöms månadsvis utan kvittning, vilket ger exakt vad som ska återbetalas för varje enskild månad.