Siloanläggningen på Stenstan (NJA 1985 s. 365)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 972-83, 1985-05-08 (”Siloanläggningen på Stenstan”, NJA 1985 s. 365). En anläggning som fastighetsägaren själv har anbragt på sin fastighet för stadigvarande bruk blir fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § jordabalken oavsett att leverantören gjort äganderättsförbehåll, och ett sådant förbehåll har då ingen sakrättslig verkan. Den som levererar eller leasar utrustning som monteras på en fastighet kan därför inte lita på ett återtagandeförbehåll, utan bör säkra sin ställning på annat sätt, exempelvis genom panträtt eller genom att se till att tillförandet sker av någon annan än fastighetsägaren.
Vad gällde målet?
Ladugårdsinrede i Kvänum AB hade levererat en Colman-silo med uttagare till ägaren av jordbruksfastigheten Stenstan 1:22 i Arvika kommun enligt ett köpeavtal med ett leasingupplägg och ett förbehåll om att silon förblev säljarens egendom tills full betalning skett. När fastigheten såldes på exekutiv auktion, där lantbruksnämnden i Värmlands län ropade in den, gjorde leverantören och fastighetsägaren gällande att silon var lös egendom som inte skulle ingå i försäljningen, medan Kronofogden ansåg att den var fastighetstillbehör. Mellersta Sveriges Föreningsbank och Wermlands hypoteksförening, som drivit fram auktionen, bestred att silon skulle undantas. Tvisten gällde alltså om siloanläggningen var fast eller lös egendom och om äganderättsförbehållet hade verkan.
Vad sa HD?
HD lämnade besvären utan bifall, vilket innebar att siloanläggningen ingick i den exekutiva försäljningen av fastigheten. HD slog fast att silon fick anses utgöra en sådan anläggning som enligt 2 kap. 1 § första stycket jordabalken anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk. Av 2 kap. 4 § jordabalken följer motsatsvis att sådan egendom är fast egendom utan hinder av äganderättsförbehåll eller hyresavtal, under förutsättning att det är fastighetsägaren själv som tillfört den. Eftersom det i målet inte åberopats att silon tillförts av någon annan än fastighetsägaren, och inte heller någon annan omständighet ledde till en sådan slutsats, blev silon fastighetstillbehör och äganderättsförbehållet saknade sakrättslig verkan. HD hänvisade till förarbetena till 2 kap. jordabalken (NJA II 1966 s. 76).
Vad betyder domen i praktiken?
Domen har stor praktisk betydelse för leverantörer och leasinggivare av utrustning som installeras på fastigheter, exempelvis silos, maskiner, pannor och liknande. Ett äganderättsförbehåll eller återtagandeförbehåll skyddar dig inte om kunden, i egenskap av fastighetsägare, monterar utrustningen för stadigvarande bruk: egendomen blir då fastighetstillbehör och kan tas i anspråk av fastighetsägarens borgenärer och inteckningshavare. För dig som säljare innebär det att du bör bedöma om det du levererar typiskt sett är avsett att finnas kvar på platsen under lång tid och, om så är fallet, inte förlita dig på förbehåll. Överväg i stället andra säkerheter, exempelvis panträtt i fastigheten, eller att strukturera affären så att tillförandet inte görs av fastighetsägaren själv (då kan 2 kap. 4 § jordabalken tvärtom ge skydd). Köpare och kreditgivare bör å sin sida vara medvetna om att installerad utrustning normalt följer med fastigheten.