Högsta domstolen har i mål T 8543-24, dom den 23 december 2025 (”Elnätsanslutningen”), prövat säljarens ansvar för en fastighetsmäklares felaktiga uppgift om fastigheten. HD fann att säljaren inte ansvarar när han eller hon varken kände till eller borde ha känt till att mäklaren lämnat den felaktiga uppgiften till köparen.
Avgörandet klargör gränsen mellan säljarens ansvar enligt jordabalkens regler om fel i fastighet och mäklarens självständiga ansvar gentemot köparen. Frågan är praktiskt återkommande vid fastighetstvister.
Vad gällde målet?
En köpare av en fastighet hade fått en uppgift av fastighetsmäklaren som senare visade sig felaktig — i målet gällde det uppgifter om elnätsanslutning. Köparen riktade krav mot säljaren och gjorde gällande att uppgiften skulle räknas som en utfästelse som säljaren ansvarar för enligt 4 kap. jordabalken. Frågan i HD var om säljaren kan hållas ansvarig för en muntlig uppgift som mäklaren lämnat utan att säljaren visste om det.
Vad sa HD?
HD anför att säljaren ansvarar för de uppgifter som säljaren själv har lämnat — direkt eller genom mäklaren som sitt ombud. För att en uppgift från mäklaren ska binda säljaren krävs att säljaren känt till eller borde ha känt till att uppgiften lämnats. Om säljaren varken visste eller borde ha vetat kan uppgiften inte läggas säljaren till last.
I det aktuella målet hade köparen inte visat att säljaren kände till eller borde ha känt till mäklarens uppgift om elnätsanslutningen. HD avslog därför köparens talan mot säljaren i den delen. HD framhåller att köparens möjligheter att få rättelse i sådana situationer ofta ligger i fastighetsmäklarlagens ansvarsregler och mäklarens försäkring.
Creos kommentar
Avgörandet är en viktig påminnelse om rollfördelningen vid fastighetsöverlåtelser. Mäklaren är självständig från säljaren i relation till köparen och har ett eget rättsligt ansvar enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516). Köparen som uppmärksammar en felaktig uppgift bör därför omedelbart överväga om kravet ska riktas mot säljaren (under jordabalkens regler), mot mäklaren (under mäklarlagen) eller båda.
För säljaren är den praktiska slutsatsen att man bör begära en sammanställning av den information som mäklaren lämnar till köpare — särskilt vid fastigheter med tekniska installationer, servitut eller andra specialförhållanden. Detta ger säljaren kontroll över vad som kommuniceras och minskar tvistrisk. För köparen gäller det omvända: dokumentera muntliga uppgifter från mäklaren noggrant och reklamera till rätt adressat i god tid.
Kontakta Creo Advokater
Creo Advokater företräder både köpare och säljare i fastighetstvister, liksom i ärenden med mäklaransvar. Kontakta oss för en inledande bedömning av ditt ärende.