Elnätsanslutningen (HD mål nr FT 8543-24)
Högsta domstolens avgörande i mål FT 8543-24, 2025-12-23 (”Elnätsanslutningen”). En köpare av en obebyggd fastighet hade genom fastighetsmäklaren fått uppfattningen att fastigheten var ansluten till elnätet. Så var inte fallet, och köparen krävde säljaren på del av anslutningskostnaden som fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Högsta domstolen slog fast att en säljare ansvarar för en uppgift som mäklaren lämnat till köparen endast om säljaren kände till eller borde ha känt till att uppgiften lämnades — och att säljaren inte ansvarar när den felaktiga uppgiften beror på ett missförstånd hos mäklaren som inte kan hänföras till säljaren. Avgörandet drar gränsen mellan säljarens felansvar enligt jordabalken och fastighetsmäklarens självständiga ansvar enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516).
Vad gällde målet?
Köparen (R.B., klagande i Högsta domstolen) förvärvade i mars 2021 en obebyggd fastighet av säljaren (B.F.) för 200 000 kr. Affären förmedlades av en fastighetsmäklare, och kontakten mellan parterna skedde uteslutande via mäklaren. Fastigheten var vid köpet inte ansluten till elnätet, men köparen hade utifrån mäklarens uppgifter uppfattningen att den var det.
Köparen väckte talan mot säljaren och yrkade ersättning med 23 700 kr jämte ränta för del av anslutningskostnaden. Grunden var att avsaknaden av elanslutning utgjorde ett fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken — fastigheten avvek från avtalet, från vad köparen med fog kunnat förutsätta och från vad säljaren får anses ha utfäst. Säljaren bestred och invände att han varken hade utfäst någon anslutning eller känt till att mäklaren förmedlat en sådan uppgift.
Tingsrätten ogillade käromålet och hovrätten fastställde domen. Frågan i Högsta domstolen var i vilken utsträckning en säljare ansvarar för en uppgift om fastigheten som mäklaren lämnat till köparen.
Vad sa HD?
Högsta domstolens skäl följer tre led.
1. Fel i fastighet. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, och rätt till skadestånd om avvikelsen beror på försummelse på säljarens sida eller på något som säljaren får anses ha utfäst. Köparen bär bevisbördan för att fel föreligger.
2. Mäklarens roll och eget ansvar. En fastighetsmäklare lyder under fastighetsmäklarlagen (2021:516) och ska utföra uppdraget omsorgsfullt, iaktta god fastighetsmäklarsed och ta tillvara både säljarens och köparens intresse (3 kap. 1, 12 och 14 §§). Mäklaren får inte vara ombud för någon av parterna (3 kap. 11 §), utan är en mellanman som anvisar en motpart att träffa avtal med. I uppdraget ingår att vidarebefordra uppgifter mellan parterna, och när omständigheterna ger anledning till det bör mäklaren granska uppgifternas riktighet innan de förs vidare. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter — exempelvis lämnar oriktiga uppgifter utan kontroll — ansvarar själv för den skada som drabbar köparen eller säljaren (3 kap. 25 §). Högsta domstolen hänvisar här till ”Den spanska fastigheten” NJA 1991 s. 43 och ”Brf Kaptenen” NJA 1991 s. 725.
3. Säljarens ansvar för mäklarens uppgifter. Frågan regleras varken i jordabalken eller i dess förarbeten. Högsta domstolens utgångspunkt är att säljaren ansvarar för en uppgift som mäklaren lämnat till köparen om säljaren kände till eller borde ha känt till att uppgiften lämnades — då i samma mån som om säljaren själv hade lämnat den. Sådan kännedom finns typiskt när det rör en uppgift som säljaren själv lämnat till mäklaren och som mäklaren är skyldig att föra vidare. Beror den felaktiga uppgiften däremot på ett missförstånd mellan mäklaren och säljaren ansvarar säljaren inte, såvida inte missförståndet kan hänföras till säljaren. Domstolen stöder sig på en analogi med 18 § andra stycket köplagen och på ”Kvarteret Gjuteriet” NJA 1984 s. 280.
I det aktuella målet hade mäklaren visserligen felaktigt uppgett att fastigheten var elansluten, vilket i och för sig hade kunnat grunda felansvar enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Men säljarens eget underlag till mäklaren visade inte någon anslutning, och av förhöret med mäklaren framgick att hennes slutsats byggde på andra uppgifter än dem säljaren förmedlat. Missförståndet kunde alltså inte hänföras till säljaren, och det var inte heller visat att säljaren kände till eller borde ha känt till uppgiften. Säljaren ansvarade därför inte, något fel i fastigheten förelåg inte och käromålet ogillades. Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut. Avgörandet var enhälligt.
Creos kommentar
Avgörandet klargör en rollfördelning som ofta missförstås i praktiken: fastighetsmäklaren är inte säljarens ombud, utan en självständig mellanman med eget ansvar mot både köpare och säljare. Att en uppgift har passerat genom mäklaren gör den alltså inte automatiskt till säljarens uppgift. För att binda säljaren krävs att uppgiften kan kopplas till säljarens egen vetskap eller till underlag som säljaren har lämnat.
För köparen är den praktiska lärdomen att kravet måste riktas mot rätt adressat. Felansvaret enligt jordabalken träffar säljaren bara när uppgiften kan hänföras dit; i övrigt ligger köparens väg till rättelse i fastighetsmäklarlagens skadeståndsregler (3 kap. 25 §) och i mäklarens ansvarsförsäkring. Den som upptäcker en oriktig uppgift bör tidigt klargöra om den härrör från säljaren eller från mäklaren, dokumentera vad som sagts och av vem, och vid behov rikta talan mot båda — i andra hand mot mäklaren. Köparen bär dessutom bevisbördan, både för felet och i praktiken för säljarens kännedom.
För säljaren ligger skyddet i spårbarhet. Ge mäklaren ett skriftligt och korrekt underlag om fastighetens skick — särskilt tekniska förhållanden som elanslutning, VA, servitut och andra rättigheter — och uttala dig inte om sådant du inte säkert vet. Då blir det mäklarens egna, icke vidarebefordrade slutsatser som faller utanför säljarens ansvar, precis som i detta mål.
Värt att notera är att tvisten avgjordes som förenklat tvistemål (FT) om 23 700 kr, med en rättegångskostnadsersättning i Högsta domstolen på knappt 2 000 kr. Att prövningstillstånd ändå meddelades visar att rättsfrågan — säljarens ansvar för mäklarens uppgifter — har vägledande betydelse långt utöver det enskilda beloppet.
Kontakta Creo Advokater
Creo Advokater företräder såväl köpare som säljare i fastighetstvister, liksom i ärenden om fastighetsmäklares ansvar. Kontakta oss för en inledande bedömning av ditt ärende.