Riksheraldikern (HD mål nr Ä 9551-24)
Högsta domstolens avgörande i mål Ä 9551-24, 2026-04-30 (”Riksheraldikern”) gäller om ett avtal om att förkorta avgäldsperioderna i en tomträtt kan skrivas in i fastighetsregistret. Högsta domstolen svarar nej. Parterna får visserligen avtala om ändrad avgäldsperiod inom ramen för 13 kap. 10 § jordabalken, men ett sådant avtal omfattas inte av 13 kap. 21 § jordabalken om sakrättslig verkan genom inskrivning. Skillnaden är avgörande: avtalet är giltigt mellan parterna, men kan inte skrivas in och få verkan mot tredje man.
Vad gällde målet?
Stockholms kommun upplät 1965 tomträtt för bostadsändamål, med avgäldsperioder om 20 år. I oktober 2023 kom kommunen och tomträttshavarna överens om att perioderna från och med den 1 april 2025 i stället skulle vara 10 år, och kommunen ansökte om inskrivning av ändringsavtalet. Lantmäteriet avslog. Tingsrätten undanröjde beslutet, men hovrätten fastställde Lantmäteriets avslag. Kommunen överklagade och yrkade i första hand att inskrivning skulle beviljas.
Vad sa HD?
Högsta domstolen avslog överklagandet. En tomträtt upplåts mot avgäld som utgår med oförändrat belopp under perioder om tio år, om längre tid inte avtalats (13 kap. 1 och 10 §§ jordabalken). Eftersom tomträtten upplåtits 1965 var 13 kap. 21 § jordabalken tillämplig, genom övergångsbestämmelserna i införandelagen (1970:995). Den paragrafen anger vilka ändringsavtal som får skrivas in med sakrättslig verkan — men innehåller, till skillnad från sin föregångare i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen, ingen hänvisning till 10 § om avgäldsperioden. Förarbetena förklarar inte varför hänvisningen togs bort, och det kan ha skett av förbiseende. Ordalydelsen är dock klar och kan inte tolkas så att den ändå omfattar sådana avtal. Eftersom 21 kap. 5 § endast medger inskrivning av avtal som avses i 13 kap. 21 §, saknas stöd för inskrivning. Offentlighetsintresset fick vika för förutsebarhet, legalitet och en lång etablerad tillämpning.
Vad betyder domen i praktiken?
För kommuner och andra som upplåter tomträtt klargör domen en viktig skillnad: parterna kan giltigt avtala om en kortare avgäldsperiod, men avtalet får ingen sakrättslig verkan genom inskrivning och kan därför inte göras gällande mot en ny panthavare eller förvärvare på den grunden. Den som vill att en ändrad avgäldsperiod ska binda tredje man får hantera frågan på annat sätt, till exempel i samband med en överlåtelse. Domen påminner också om att en lucka i lagtexten inte rättas till genom tolkning när ordalydelsen är klar — det kräver lagstiftning. Kontakta oss för en inledande bedömning.