Rättsfall

RH 2016:52 — Prekluderar Kronofogdemyndighetens avskrivning av handräckningsärenden de omständigheter som kunnat åberopas i en senare förlängningstvist?

RH 2016:52 — Kronofogdemyndighetens avskrivning av handräckningsärenden efter återkallelse prekluderar inte omständigheter i en senare förlängningstvist

Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 10622-15, 2016-08-02 (RH 2016:52). Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och förklarade hyresavtalet upphört. Preklusionsregeln i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken förutsätter att en förlängningstvist avgjorts genom hyresnämnds eller domstols beslut, varför Kronofogdemyndighetens avskrivning av handräckningsärenden efter återkallelse inte prekluderar de obetalda hyror som kunnat åberopas i ärendena.

Vad gällde målet?

Hyresvärden sade upp hyresavtalet med G.S. till den 31 juli 2015 och yrkade i hyresnämnden i Stockholm i första hand att avtalet inte skulle förlängas, med hänvisning till upprepade sena hyresbetalningar. G.S. bestred och gjorde efter sammanträdet gällande att han betalat hyran i tid från och med april 2015. Hyresnämnden avslog upphörsyrkandet men lät avtalet löpa på ändrade villkor under en tvåårig prövotid. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt. En fråga var om tidigare betalningsförsummelser prekluderats genom att hyresvärden återkallat tre handräckningsansökningar hos Kronofogdemyndigheten, som skrivit av ärendena sedan G.S. betalat. Saken gällde tillämpningen av preklusionsregeln i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken samt om betalningsförsummelserna motiverade att avtalet upphörde.

Vad sa hovrätten?

Svea hovrätt ändrade hyresnämndens beslut, biföll hyresvärdens talan och förklarade hyresavtalet upphört den 31 juli 2015, med uppskov för G.S. att flytta till den 30 september 2016. Preklusionsregeln i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken förutsätter för sin tillämpning att en förlängningstvist har avgjorts genom hyresnämnds eller domstols beslut. Kronofogdemyndighetens beslut att efter återkallelse skriva av handräckningsärenden är inte sådana beslut, varför de obetalda hyror som åberopats eller kunnat åberopas i de ärendena inte prekluderats. Hyresnämnden hade felaktigt underlåtit att låta hyresvärden yttra sig över G.S:s ändrade inställning och nya bevisning, men felet läktes i hovrätten. G.S. hade bevisbördan för att hyran betalats i tid och lyckades inte visa det mot hyresvärdens vidimerade kontoutdrag. Betalningsförsummelserna hade pågått i flera år och fortsatt efter rättelseanmaning, varför avtalet skäligen inte borde förlängas enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Avgörandet meddelades av en enig hovrätt.

Vad betyder domen i praktiken?

Avgörandet begränsar räckvidden av preklusionsregeln i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken till avgöranden i förlängningstvister hos hyresnämnd eller domstol. En hyresvärd som återkallat handräckningsansökningar sedan hyresgästen betalat förlorar alltså inte rätten att i en senare förlängningstvist åberopa samma betalningsförsummelser. För hyresvärdar innebär det att upprepade sena betalningar kan läggas till grund för att avtalet inte ska förlängas, även om varje enskild försummelse tidigare reglerats via Kronofogdemyndigheten. Att hyresgästen vid tvistens prövning saknar hyresskuld hindrar inte upphörande om försummelserna varit allvarliga och återkommande.

Läs vidare

Relaterade rättsfall