RH 2013:66 — preklusion av äldre betalningsförsummelser i en ny förlängningstvist
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 2115-13, 2013-06-12 (RH 2013:66): hyresavtalet fick inte förlängas trots att flera av betalningsförsummelserna redan var prekluderade. Avgörandet preciserar hur preklusionsregeln i jordabalken samspelar med helhetsbedömningen.
Vad gällde målet?
J.G. hyrde en lägenhet av S.P. och S.Y. Parterna hade tidigare förlikts i ett störningsärende och kommit överens om ett korttidsavtal, stadfäst av hyresnämnden i oktober 2012. Därefter betalade J.G. tre hyror för sent. Hyresvärdarna sade upp avtalet och yrkade att det inte skulle förlängas. Frågan var om äldre betalningsförsummelser var prekluderade enligt 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslår J.G:s överklagande i huvudsaken och ändrar hyresnämndens beslut endast genom att ge henne längre uppskov med att flytta, till den 31 augusti 2013. Hyresavtalets upphörande fastställs alltså till hyresvärdarnas fördel. Hovrätten klargör att en hyresvärd inte får åberopa betalningsförsummelser som ligger i tiden före ett tidigare förlängningsbeslut som självständig grund för sin talan: detta gäller även när beslutet grundas på parternas överenskommelse eller en stadfäst förlikning, till skillnad från vad som tidigare antagits i RBD 1987:9. Den helhetsbedömning som görs enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken kan dock ändå väga in hyresgästens skötsamhet under hela hyresförhållandet. I detta fall var de nya, icke prekluderade förseningarna efter korttidsavtalet tillräckligt allvarliga för att avtalet inte skulle förlängas.
Vad betyder domen i praktiken?
En hyresvärd kan inte bygga en ny uppsägning enbart på gamla betalningsförseningar som redan prövats eller kunnat åberopas i ett tidigare förlängningsärende, oavsett om det avgjordes genom beslut eller förlikning. Nya förseningar efter ett korttidsavtal bedöms dock strängt, och hyresgäster bör vara särskilt noga med hyresbetalningen en tid efter en sådan uppgörelse.
Liknar det er situation?
Står ni i en tvist om hyra eller en lokal? Avgörandet visar domstolens bedömning av ett annat fall; utgången i ett enskilt fall beror på omständigheterna och bevisningen. Läs mer på vår sida inom hyresrätt eller kontakta oss för en bedömning av ert ärende.
Kontakta ossRing 08-562 403 40
Knappen öppnar ett mejl till creo@creoadvokater.se med tre korta frågor. Motpartens namn behövs för vår jävskontroll.