RH 2020:19 — Partsställning och behovsprövning när hyresgästen flyttat ut före bodelning
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 10000-19, 2020-04-22 (RH 2020:19). När en frånskild make bor kvar i lägenheten i avvaktan på bodelning är det inte en otillåten andrahandsupplåtelse. Talan riktas ändå mot den ursprungliga hyresgästen tills bodelning skett. Eftersom hyresgästen saknade eget behov var det inte oskäligt att avtalet upphörde. Hovrätten avslog överklagandet.
Vad gällde målet?
D.S. hyrde en lägenhet av Aktiebolaget Stockholmshem. Hyresvärden sade upp avtalet och yrkade att det inte skulle förlängas, i första hand på grund av förverkande genom olovlig andrahandsupplåtelse, i sista hand att D.S. saknade behov. D.S. hade flyttat ut 2017; hennes f.d. make S.S. bodde kvar och ville överta lägenheten genom bodelning. Hyresnämnden i Stockholm biföll hyresvärden. D.S. överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet; D.S. skulle flytta genast. Partsställning: eftersom ingen bodelning skett var D.S. alltjämt hyresgäst och rätt motpart (12 kap. 33 § jordabalken). Andrahand: att en frånskild make bor kvar i avvaktan på bodelning är inte en otillåten andrahandsupplåtelse (prop. 1967:141 s. 225); hyresrätten var alltså inte förverkad. Behovsprövning: D.S. saknade eget behov av lägenheten. Eftersom f.d. maken hade möjlighet att överta hyresrätten och få avtalet förlängt för egen del enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken, fanns ingen anledning att förlänga avtalet för att möjliggöra en överlåtelse enligt 12 kap. 34 §. Med hyresvärdens sakliga avflyttningsskäl var det inte oskäligt mot D.S. att avtalet upphörde.
Vad betyder domen i praktiken?
Hyresvärdar ska rikta uppsägningen mot den ursprungliga hyresgästen tills en bodelningshandling faktiskt överfört hyresrätten. En kvarboende f.d. make skyddas inte via förverkanderegeln utan genom sin egen övertaganderätt i 12 kap. 47 §. Saknar den utflyttade hyresgästen eget behov väger hyresvärdens intresse tyngre.