RH 2020:24 — Överlåtelsetillstånd enligt ombildningslagen
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 12934-19, 2020-05-22 (RH 2020:24). En bostadsrättsförening lyckades inte stoppa att en hyresfastighet såldes till annan än föreningen. Köpeskillingen i hembudet (178 mkr) ansågs inte överstiga marknadsvärdet, och det s.k. transaktionsupplägget i den större affären kunde inte prövas som ett villkor vid hembudet.
Vad gällde målet?
PP Pension Försäkringsförening sålde fjorton Malmöfastigheter till Willhem för 600 mkr. En av dem, Malmö Väveriet 19, omfattades av intresseanmälan från Bostadsrättsföreningen Engelbrekt i Malmö Stad. Fastigheten hembjöds föreningen för 178 mkr, vilket föreningen inte antog. PP Pension sökte hos hyresnämnden i Malmö tillstånd att sälja till Willhem. Föreningen bestred: köpeskillingen var uppenbart oskälig och ingick i ett upplägg för att kringgå förköpsrätten. Nämnden gav tillstånd; föreningen överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet. Enligt 12 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning (ombildningslagen) får överlåtelse till annan än föreningen hindras bara om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen; tillämpningen ska vara restriktiv (prop. 1990/91:92). Föreningens värderingar (117–137 mkr) vägde inte tyngre än motpartens (168–180 mkr), och grannfastigheternas försäljningspris (ca 40 600 kr/kvm) stödde att 178 mkr inte översteg marknadsvärdet. Hembudet var enligt 7 § fristående från Willhem-avtalen; övriga fastigheters villkor och det s.k. transaktionsupplägget saknade därför relevans och kunde inte ses som ett villkor vid hembudet. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Ombildningsföreningar kan i praktiken bara angripa köpeskillingen och villkoren i själva hembudet, inte prissättningen i säljarens övriga fastighetsaffärer. Att en fastighet paketeras i en större transaktion hindrar inte tillstånd, så länge hembudets pris ligger inom ett marknadsmässigt spann. Beviskravet ”uppenbart oskäligt” är högt ställt.