RH 2014:25 — Är ett optionsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt giltigt?
Svea hovrätts avgörande i mål T 3709-13, 2014-02-27 (RH 2014:25): hovrätten ändrar tingsrättens dom och förpliktar Bostadsrättsföreningen Bokmalen 2 att betala drygt 5,2 miljoner kronor — ett skriftligt optionsavtal om framtida bostadsrättsupplåtelse var giltigt.
Vad gällde målet?
J.K.M. hade vid Bostadsrättsföreningen Bokmalens förvärv av tomträtten till fastigheten år 1998 avtalat om företrädesrätt till bostadsrätt för fem lägenheter som då var uthyrda med hyresrätt. När två av lägenheterna friställdes sålde föreningen dem till andra köpare för sammanlagt 5 210 000 kr utan att erbjuda J.K.M. bostadsrätt. J.K.M. stämde föreningen. Föreningen invände att avtalet var ogiltigt, att styrelsen saknat behörighet, att ersättningen var en otillåten tilläggsköpeskilling och att kravet var preskriberat. Tingsrätten ogillade käromålet.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrar tingsrättens dom och förpliktar Bostadsrättsföreningen Bokmalen 2 att betala 5 210 000 kr jämte ränta till J.K.M. Avtalet var ett optionsavtal (rätt men inte skyldighet att förvärva), inte ett förhandsavtal enligt 5 kap. bostadsrättslagen. Optionsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt är giltiga (jfr NJA 1992 s. 66 och NJA 2001 s. 75). Styrelsen som undertecknat avtalet var behörig. Ersättningen utgjorde inte en otillåten tilläggsköpeskilling enligt 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken. Fordran var inte preskriberad på grund av upprepade preskriptionsavbrott. Ingen skiljaktig mening.
Vad betyder domen i praktiken?
Bostadsrättsföreningar kan bindas av skriftliga optionsavtal om framtida upplåtelser, även om avtalet inte uppfyller formkraven för ett förhandsavtal. Föreningar bör vara särskilt uppmärksamma på åtaganden som ingås i samband med fastighetsförvärv och ombildningar.