RH 2018:41 — Vid ombyggnad utan återflyttningsrätt ska hyresgästens ekonomi vägas in; oskäligt att låta avtalet upphöra
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4781-18, 2018-11-23 (RH 2018:41). Hovrätten avslog hyresvärdens överklagande och lät hyresavtalet bestå. Även om ersättningslägenheten objektivt var godtagbar ska vid skälighetsbedömningen inte bara lägenhetens beskaffenhet utan även hyresgästens personliga förhållanden beaktas. Eftersom hyresgästen svårligen kunde betala den högre hyran och inte erbjudits återflyttningsrätt, var det oskäligt att låta avtalet upphöra.
Vad gällde målet?
Västerås Daniel 6 AB (hyresvärden) yrkade i hyresnämnden i Västerås att hyresavtalet med S.B. skulle ha upphört den 31 mars 2018, eftersom fastigheten skulle genomgå en större ombyggnation. S.B. erbjöds inte återflyttningsrätt men väl en ersättningslägenhet — likvärdig i storlek men med drygt 2 000 kr högre månadshyra — samt viss ekonomisk kompensation. S.B. bestred och åberopade att hyran för ersättningslägenheten översteg hennes betalningsförmåga. Hyresnämnden avslog ansökan och förlängde avtalet. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet och lät hyresavtalet bestå. Det var ostridigt fråga om en sådan större ombyggnad som avses i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken. Frågan var om det var oskäligt att låta avtalet upphöra. Enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket jordabalken ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset; är hyresvärdens vägran obefogad bör avtalet i allmänhet förlängas (prop. 1974:150 s. 496). Erbjuds en godtagbar ersättningslägenhet behöver upphörandet dock inte vara oskäligt även utan återflyttningsrätt. Här skulle prövningslägenheten finnas kvar, och hyresvärdens förklaring till utebliven återflyttning var att lägenheten lovats bort för att möjliggöra ersättningslägenheten. Mot den bakgrunden skulle vid skälighetsbedömningen beaktas inte bara ersättningslägenhetens objektiva beskaffenhet utan även S.B:s personliga förhållanden. Hovrätten fann ingen anledning att ifrågasätta att hennes ekonomi var sådan att hon svårligen kunnat betala den högre hyran. Eftersom återflyttningsrätt inte erbjudits var hon inte skyldig att godta ersättningslägenheten, och det skulle då vara oskäligt att låta avtalet upphöra. Inte heller en prövning enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken ledde till annan bedömning. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Vid en större ombyggnad räcker det inte alltid att erbjuda en objektivt godtagbar ersättningslägenhet. Saknas återflyttningsrätt ska även hyresgästens personliga förhållanden — särskilt betalningsförmågan — vägas in, och en väsentligt högre hyra kan göra det oskäligt att låta avtalet upphöra. Hyresvärdens val att lova bort prövningslägenheten talar då till hyresgästens fördel.