RH 2020:25 — Ombildning: lägenheter uthyrda till närstående räknas med
Svea hovrätts avgörande i mål ÖÄ 5868-19, 2020-03-27 (RH 2020:25). Lägenheter som hyrs ut till personer och bolag med intressegemenskap med hyresvärden ska ändå räknas som uthyrda vid en intresseanmälan om ombildning, om hyra betalas och ett hyresförhållande föreligger. Kravet på kvalificerad majoritet var därför inte uppfyllt, och intresseanmälan undanröjdes.
Vad gällde målet?
Bostadsrättsföreningen Skatan 9 gjorde en intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt, som antecknades av inskrivningsmyndigheten. Fastighetsägaren J-E.S. överklagade och menade att för få hyresgäster stod bakom anmälan. Föreningen hävdade att fem lägenheter som disponerades av J-E.S. och närstående inte skulle räknas som uthyrda. Svea hovrätt prövade beräkningen enligt ombildningslagen.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten undanröjde, med ändring av tingsrättens beslut, inskrivningsmyndighetens anteckning. Varje enhet som är ett naturligt objekt för uthyrning, även lokaler, är en lägenhet enligt 2 § ombildningslagen; fastigheten hade nio lägenheter. En fastighetsägare kan dock inte vara hyresgäst i sin egen fastighet (NJA 1952 s. 37, RH 2006:46), så högst åtta kunde vara uthyrda. För övriga krävdes ett hyresförhållande, dvs. nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 § jordabalken). Hyra betalades enligt utredningen. Varken ombildningslagen, förarbeten eller praxis ger stöd för att intressegemenskap med hyresvärden gör att en lägenhet inte anses uthyrd. Endast hälften av hyresgästerna stod bakom anmälan, så kravet på kvalificerad majoritet i 3 § ombildningslagen var inte uppfyllt. Enig hovrätt.
Vad betyder domen i praktiken?
Vid ombildning kan en fastighetsägare skydda sig genom reella hyresavtal med närstående, så länge hyra faktiskt betalas. Företräder du föreningen: granska att hyra verkligen erläggs och att upplåtelserna är genuina. Endast fastighetsägarens egen lägenhet faller automatiskt bort ur beräkningen.