RH 2018:37 — Hyra efter strandade förhandlingar: bara förhandlade villkor och tidpunkter prövas, och infasningen kortades till ett år med 95 procent
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 11095-15, 2018-09-04 (RH 2018:37). Hovrätten biföll hyresvärdens överklagande och fastställde de yrkade hyrorna samt avslog en hyresgästs överklagande. Endast villkor och tidpunkter som varit föremål för förhandling får prövas, och mellan flera hyresgäster på samma avtal råder nödvändig processgemenskap. Hyresnämndens marginella avvikelse rymdes inom skälighetsbedömningen, medan infasningen kortades från tre år till ett år med 95 procent av den beslutade hyran.
Vad gällde målet?
Heba Fastighets AB (hyresvärden) ägde fyra fastigheter i Johanneshov som byggts om, och begärde efter strandade hyresförhandlingar att hyresnämnden i Stockholm skulle fastställa nya hyror. Hyresnämnden bestämde hyrorna efter en allmän skälighetsbedömning, beslutade om infasning under tre år (94, 96 och 98 procent) och medgav anstånd med retroaktiv hyra. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan; hyresgästen K.A. överklagade och yrkade en lägre, medgiven hyra. Övriga hyresgäster motsatte sig ändring.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten fastställde med ändring av hyresnämndens beslut de av hyresvärden yrkade hyrorna, avslog K.A:s överklagande och begränsade infasningen till ett år med 95 procent. Efter avslutad förhandling utan överenskommelse får ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen sökas endast i den del förhandlingen avsett, och nya hyror kan inte fastställas från en annan tidpunkt än den förhandlingen avsett (jfr RH 2000:53, RBD 1980:26 och 1982:25). Hyresnämnden hade för två fastigheter fastställt hyra i 2013 års nivå trots att förhandlingen avsett 2012, vilket utgjorde ett rättegångsfel; med hänsyn till målets långa handläggning och att hyran vilade på en allmän skälighetsbedömning avhjälpte hovrätten felet i stället för att återförvisa. Är flera personer hyresgäster råder nödvändig processgemenskap, varför ändringstidpunkten räknas från den senare ansökan. Vid en allmän skälighetsbedömning görs ingen justering uppåt med påtaglighetsrekvisitet; eftersom hyresnämndens hyra endast marginellt avvek från den yrkade kunde den yrkade hyran anses skälig, och hyresvärdens talan bifölls. Huvudregeln om höjningstidpunkt (tre månader efter ansökan) frångicks inte. Infasningsstegen ansågs för små; enligt hovrättens praxis bör stegen vara 80, 90 respektive 95 procent (jfr RH 2013:9 I), varför infasningen begränsades till ett år med 95 procent. Anstånd med retroaktiv hyra justerades. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Efter strandade förhandlingar är prövningen inramad: bara de villkor och den tidpunkt som förhandlingen avsett får prövas, och avvikelser utgör rättegångsfel som dock kan avhjälpas i hovrätten vid lång handläggning. Står flera personer på avtalet räknas tidpunkten från den senast tillkomna ansökan. En allmän skälighetsbedömning tillåter inte justering uppåt via påtaglighetsrekvisitet, men en marginell avvikelse ryms i bedömningen. Väsentliga höjningar ska infasas, normalt med stegen 80, 90 och 95 procent.