RH 2017:53 — En ny hyresvärd övertar inte tidigare hyresvärds skyldighet att betala tillbaka överhyra
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3648-16, 2017-06-08 (RH 2017:53). Hovrätten avslog överklagandet: skyldigheten enligt 23 § hyresförhandlingslagen att betala tillbaka överhyra övergår inte på en ny hyresvärd enbart genom förvärvet av fastigheten. Återbetalningsskyldigheten uppstod redan när överhyran togs ut och stannar hos den hyresvärd som då ägde fastigheten.
Vad gällde målet?
Hyresgästerna A.G., D.N., J.K., L.R. och U.N. yrkade vid hyresnämnden i Jönköping att EHCC Fastigheter i Tibro AB skulle betala tillbaka för mycket uttagen hyra sedan tidigare fastighetsägare tagit ut högre hyra än den framförhandlade. EHCC, som förvärvat fastigheten först efter att överhyran tagits ut, bestred och gjorde gällande att bolaget inte ansvarar för vad tidigare ägare gjort. Hyresnämnden i Jönköping avslog yrkandena. Hyresgästerna överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet. Enligt skälen ger ordalydelsen i 23 § hyresförhandlingslagen närmast uttryck för att det är den som var hyresvärd när överhyran betalades som ska betala tillbaka den. Att en ny hyresvärd enligt 8 § samma lag blir bunden av förhandlingsordningen innebär inte att denne generellt övertar den tidigare hyresvärdens förpliktelser; ledning söks i stället i 7 kap. jordabalken. Återbetalningsskyldigheten uppstod redan när överhyran togs ut, och någon övergång av förpliktelsen till den nya ägaren har inte skett enligt 7 kap. 17 § jordabalken. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
En hyresgäst som betalat överhyra måste rikta återkravet enligt 23 § hyresförhandlingslagen mot den hyresvärd som ägde fastigheten när överhyran togs ut, inte mot en senare förvärvare. En ny ägare blir bunden av förhandlingsordningen men övertar inte ett redan uppkommet återbetalningsansvar, om det inte följer av särskilt avtal. Vid fastighetsöverlåtelser bör hyresgäster uppmärksamma att äldre återbetalningskrav stannar hos den tidigare ägaren.