RH 2017:58 — Nödvändig processgemenskap råder mellan tomträttshavare vid ansökan om att ett hyresavtal ska upphöra
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 9748-16, 2017-04-20 (RH 2017:58). Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade S.A:s ansökan. Mellan tomträttshavare råder nödvändig processgemenskap vid ansökan om upphörande av ett hyresavtal. Eftersom endast en av de två tomträttshavarna var sökande, och bristen inte kunde läkas i hovrätten, avvisades den enskilde hyresvärdens ansökan i hyresnämnden.
Vad gällde målet?
S.A. sade upp L.S:s hyresavtal och yrkade vid hyresnämnden i Malmö att avtalet inte skulle förlängas; hyresnämnden i Malmö biföll yrkandet. L.S. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att beslutet skulle undanröjas och ansökan avvisas, eftersom tomträtten till fastigheten innehades gemensamt av S.A. och E.A.L. och ansökan inte gjorts av båda hyresvärdarna. S.A. invände att makarna var att se som en enhet och att han hade fullmakt att ensam sköta fastigheten.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade S.A:s ansökan i hyresnämnden. I skälen konstaterade hovrätten att det som enligt samäganderättslagen gäller om samäganderätt till fastighet enligt 20 § samma lag i tillämpliga delar gäller även tomträtt, varför nödvändig processgemenskap föreligger mellan flera tomträttshavare på samma sätt som mellan fastighetsägare (jfr RBD 1990:14 och RH 2016:10). En talan om ett hyresavtals upphörande måste därför anhängiggöras av samtliga hyresvärdar. Att S.A. åberopade fullmakt från E.A.L. ändrade inte bedömningen, och bristen kunde inte läkas i hovrätten. Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Ägs en hyresfastighet — eller innehas en tomträtt — av flera gemensamt måste en ansökan i hyresnämnden om att ett hyresavtal ska upphöra göras av samtliga hyresvärdar; det råder nödvändig processgemenskap. En enskild delägare är inte behörig att ensam föra talan, och en fullmakt som ges in först i hovrätten läker inte bristen — ansökan avvisas då i sin helhet. Hyresvärdar i samägda fastigheter måste alltså se till att alla står som sökande redan från början, särskilt med hänsyn till gällande hänskjutandefrister.