Rättsfall

RH 2016:75 — Räcker ett sammanboende på två och ett halvt år för att överlåta hyresrätten till en närstående?

RH 2016:75 — Sammanboende i två och ett halvt år uppfyller inte varaktighetskravet vid överlåtelse

Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3872-16, 2016-11-25 (RH 2016:75). Hovrätten avslog hyresgästernas överklagande och medgav inte överlåtelse av hyresrätten. Ett sammanboende under omkring två och ett halvt år uppfyllde inte varaktighetskravet, och moderns flytt till vårdboende var med hänsyn till hennes ålder och sjukdom inte en sådan plötslig och oförutsedd händelse som ändå kunde göra kravet uppfyllt.

Vad gällde målet?

M.W. och dödsboet efter M.L. hyrde en lägenhet om tre rum och kök. Sedan hyresvärden sagt upp avtalet ansökte de om att få överlåta hyresrätten till C.L. — son till den avlidna M.L. och bror till M.W. — som uppgavs ha sammanbott med modern sedan slutet av 2012 tills hon i april 2015 flyttade till vårdboende. Hyresvärden motsatte sig överlåtelsen. Hyresnämnden i Stockholm avslog begäran. Hyresgästerna överklagade till hovrätten.

Vad sa hovrätten?

Hovrätten avslog överklagandet och medgav inte överlåtelse. Överlåtelse till en närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen förutsätter enligt 12 kap. 34 § första och andra styckena jordabalken att sammanboendet varit varaktigt; enligt praxis krävs normalt två till tre år med en dragning mot tre år. Hovrätten fann visat att C.L. bott permanent med modern från december 2012, men att sammanboendet upphörde när hon i april 2015 flyttade till vårdboende, alltså efter omkring två och ett halvt år. Den tiden var inte tillräcklig för varaktighet. Avgörande blev då avsikten och om sammanboendet avbrutits av en plötslig och oförutsedd händelse. M.L. var 88 år och sjuk i Alzheimers sjukdom när sammanboendet inleddes, och hennes flytt till vårdboende kunde mot den bakgrunden inte anses plötslig och oförutsedd. Varaktighetskravet var därför inte uppfyllt. Hovrätten medgav visst uppskov med avflyttning. Avgörandet är enigt.

Vad betyder domen i praktiken?

Ett sammanboende som understiger tre år uppfyller sällan varaktighetskravet för överlåtelse av hyresrätt till en närstående. Att sammanboendet avbryts kan rädda kravet endast om avbrottet är plötsligt och oförutsett — vilket det inte är när en högt åldrad och sjuk person flyttar till vårdboende, eftersom en sådan utveckling måste anses förutsebar.

Läs vidare

Relaterade rättsfall