RH 2018:40 — En kusin var närstående och verklig sammanboende, inte inneboende; hyresrätten fick överlåtas
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 4075-18, 2018-08-13 (RH 2018:40). Hovrätten avslog hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra och medgav hyresgästen rätt att överlåta hyresrätten till sin kusin. Kusinen ansågs vara en sådan närstående som avses i 12 kap. 34 § jordabalken, och att kusinen bott tillsammans med hyresgästen och dennes familj gjorde honom inte till inneboende.
Vad gällde målet?
Uppsalahem AB (hyresvärden) yrkade i hyresnämnden i Västerås att hyresavtalet med D.S. skulle upphöra den 31 maj 2018 och att D.S. skulle åläggas att flytta, eftersom han köpt en villa och saknade skyddsvärt behov av lägenheten. D.S. yrkade för egen del tillstånd att överlåta hyresrätten till sin kusin H.D.S., som bott varaktigt tillsammans med honom i lägenheten i fyra år. Hyresnämnden ansåg att kusinerna inte var närstående och att förhållandet var att betrakta som inneboende, avslog överlåtelseansökan och förklarade att avtalet skulle upphöra. D.S. överklagade till Svea hovrätt.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog, med ändring av hyresnämndens beslut, hyresvärdens talan om upphörande och medgav D.S. rätt att överlåta hyresavtalet till H.D.S.; villkoren gällde oförändrade. Enligt 12 kap. 34 § jordabalken kan en hyresgäst som inte avser att använda lägenheten få tillstånd att överlåta hyresrätten till en närstående som han varaktigt sammanbott med, förutsatt att det rört sig om verklig boendegemenskap och inte inneboende samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förvärvaren. Närståendebegreppet omfattar inte bara nära släktingar utan även andra som på grund av särskilda omständigheter står hyresgästen nära (prop. 1968:91 Bihang A s. 220; jfr RBD 1990:3). Hovrätten fann att kusinerna var närstående, att varaktighetskravet var uppfyllt (fyra års sammanboende; jfr RBD 1985:6) och att det rörde sig om en reell boendegemenskap — att hyresgästen hade familj medan den närstående saknade familj hindrade inte att sammanboende förelåg (jfr tidigare hovrättsavgöranden). Eftersom hyresvärden inte riktat någon kritik mot H.D.S. kunde hyresvärden nöja sig med honom. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Även en kusin kan vara närstående enligt 12 kap. 34 § jordabalken när det finns särskilda omständigheter som gör att personerna står varandra nära. Att hyresgästen bor med egen familj utesluter inte att en annan person samtidigt är verklig sammanboende och inte inneboende. Avgörande är varaktighet, reell boendegemenskap och att hyresvärden skäligen kan godta förvärvaren.