Muskotnöten (NJA 1988 s. 343)
Högsta domstolens avgörande i mål T 511-86, 1988-06-20 (”Muskotnöten”, NJA 1988 s. 343). Tomträttsavgälden bestäms genom att en avgäldsränta läggs på ett uppskattat markvärde. Räntan vilar på en realränta och en allmän skälighetsbedömning, och taxeringsvärdet är inte avgörande för markvärdet.
Vad gällde målet?
Malmö kommun äger fastigheten Muskotnöten 20 på Limhamn, som sedan 1962 är upplåten med tomträtt för bostadsbebyggelse. Inför en ny tjugoårig avgäldsperiod från 1986 yrkade kommunen att den årliga avgälden skulle höjas till 5 250 kr, medan tomträttshavaren motsatte sig och godtog 4 125 kr. Parterna var oense om markvärdet och om vilken avgäldsränta som var skälig.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut. Avgälden för den kommande perioden ska enligt JB 13 kap. 11 § bestämmas på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen och motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. HD anför att markvärdet ska uppskattas och att taxeringsvärdet inte är avgörande. Avgäldsräntan bestäms enligt den direkta metoden, i linje med NJA 1986 s. 272, utifrån en realränta. Inom ramen för en allmän skälighetsbedömning, där även bostadssociala hänsyn beaktas, kan ett tillägg göras som kompenserar kommunen för en beräknad markvärdestegring under perioden. Med ett markvärde om 150 000 kr motsvarade kommunens yrkade avgäld om 5 250 kr en avgäldsränta på 3,5 procent, vilket HD fann skäligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Vid omprövning av tomträttsavgäld är det realräntan och en helhetsbedömning som styr, inte mekaniska formler eller taxeringsvärden. Både kommuner och tomträttshavare bör bygga sin argumentation på ett uppskattat marknadsmässigt markvärde och en skälig realränta. Bostadsändamålet kan påverka bedömningen nedåt.