Mögelskadan I (NJA 1988 s. 3)
Högsta domstolens avgörande i mål T 561-85, 1988-01-18 (”Mögelskadan I”, NJA 1988 s. 3). En kvarstående värdeminskning på grund av dåligt rykte, sedan ett byggfel tekniskt avhjälpts av säljaren, ger inte köparen rätt till prisavdrag enligt jordabalken. Prisavdrag avser felet, inte marknadens reaktion på att felet funnits.
Vad gällde målet?
Nordiska Trähus i Vrigstad AB hade uppfört och sålt två villafastigheter i Osby. Husen drabbades av mögel till följd av bristande dränering, fuktskydd och ventilation. Säljaren åtog sig att avhjälpa felen och reparerade golvbjälklagen samt lämnade tio års garanti. Köparna menade att husen ändå sjunkit i marknadsvärde med dryga 60 000 kr vardera på grund av mögelryktet och krävde prisavdrag.
Vad sa HD?
HD ändrade hovrättens dom och lämnade käromålen utan bifall. Prisavdrag enligt JB 4 kap. 19 § ska i princip bestämmas efter hur kännedom om felet skulle ha inverkat på fastighetens värde vid tillträdet. När felen väl avhjälpts av säljaren återstår frågan om en bestående värdeminskning. HD anför att en sådan kvarstående nedgång i marknadsvärdet, orsakad av att huset en gång varit mögelskadat, är osäker och kan klinga av med tiden allteftersom reparationen visar sig effektiv. Köparna kunde inte med tillräcklig säkerhet visa att ett prisavdrag skulle ha gett dem kompensation utöver reparationskostnaderna. En ren merkantil värdeminskning, sedan felet tekniskt rättats, grundar därmed inte prisavdrag. Eventuell ersättning därutöver hade förutsatt skadestånd, vilket kräver utfäst egenskap eller svek. HD hänvisar till NJA 1979 s. 790.
Vad betyder domen i praktiken?
För en köpare räcker det inte att hänvisa till att en fastighet fått dåligt rykte. Har säljaren avhjälpt felet återstår normalt ingen ersättningsgill brist. Vill köparen täcka en bestående värdenedgång måste vägen gå via skadestånd, med de strängare krav det ställer. Säkra därför skriftliga utfästelser redan i avtalet.