RH 2016:57 — Misshandel av en kringboende på ett grönområde utanför fastigheten är en särskilt allvarlig störning i boendet som förverkar hyresrätten
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 2556-16, 2016-08-31 (RH 2016:57). Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och förklarade hyresavtalet upphört. En hyresgäst som på ett grönområde utanför fastigheten misshandlat en boende i ett intilliggande hus har gjort sig skyldig till en särskilt allvarlig störning i boendet och förverkat hyresrätten, utan att det krävts att hyresgästen kände till att handlingen riktade sig mot en kringboende.
Vad gällde målet?
A.B. hyrde sedan november 2014 en lägenhet av Varbergs Bostads AB, som sade upp hyresavtalet till den 1 december 2016. Den 6 augusti 2015 misshandlade A.B. grannen L.K., som bor i ett intilliggande hyreshus, på ett grönområde vid bostadsområdet; A.B. dömdes för misshandeln till skyddstillsyn. Hyresvärden yrkade i hyresnämnden i Stockholm att avtalet skulle upphöra. Hyresnämnden fann att misshandeln, som inte var riktad mot L.K. som person, inte var så allvarlig att hyresrätten förverkats och att övriga störningar förbättrats, samt lät avtalet bestå. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt. Saken gällde om misshandeln utgjorde en särskilt allvarlig störning i boendet som förverkade hyresrätten.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt ändrade hyresnämndens beslut, biföll hyresvärdens talan och förklarade hyresavtalet upphört den 1 december 2015, med uppskov för A.B. att flytta till den 30 november 2016. En hyresgäst behöver inte veta att en handling riktar sig mot en kringboende för att den ska utgöra en störning i boendet; bestämmelserna avser att skydda andra boende. L.K., som bor i ett intilliggande hyreshus, är att anse som kringboende, och misshandeln på grönområdet i nära anslutning till fastigheten var en störning i hennes boende. Med hänsyn till sin art var den en särskilt allvarlig störning, varför hyresvärden fått säga upp avtalet utan föregående rättelseanmaning enligt 12 kap. 42 § fjärde stycket jämförd med 25 § jordabalken. Att avtalet upphör mellan två parter på laglig grund är inte lagföring eller straff, varför förbudet mot dubbelbestraffning (artikel 4.1 i Europakonventionens sjunde tilläggsprotokoll och artikel 50 i EU:s rättighetsstadga) inte hindrar upphörande. Hyresrätten var förverkad och A.B. saknade rätt till förlängning (jfr NJA 2008 s. 243, RH 1999:57 I och II, RH 2015:31). Avgörandet meddelades av en enig hovrätt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet ger störningsreglerna i 12 kap. jordabalken en tydligt boendeskyddande innebörd. En särskilt allvarlig störning som misshandel av en kringboende kan förverka hyresrätten även när den sker utanför själva fastigheten, så länge det är i nära anslutning till bostadsområdet, och även när hyresgästen inte känner till att offret är en granne. Hovrätten slår också fast att ett hyresförhållandes upphörande inte är ett straff, varför en tidigare brottmålsdom för samma gärning inte hindrar att avtalet sägs upp. Skyddet för de kringboendes boendemiljö väger alltså tungt.