Högsta domstolens avgörande i mål T 15-90, 1991-07-03 (”Mercettes hyresavtal”, NJA 1991 s. 419): det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster i 12 kap. 57 § jordabalken gäller alla hyresgäster, även den som hyr i andra hand. Avgörandet stärker andrahandshyresgästers ställning vid uppsägning av kommersiella lokaler.
Vad gällde målet?
Ett bolag hyrde en lokal i andra hand av en förstahandshyresgäst. Förstahandshyresgästen sade upp andrahandshyresgästen till avflyttning sedan förstahandshyresgästen i sin tur hade sagts upp av fastighetsägaren, som ville bygga om ett hotell till kontor.
Andrahandshyresgästen krävde ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Frågan var om en andrahandshyresgäst omfattas av det indirekta besittningsskyddet i 12 kap. 57 § jordabalken, och om förstahandshyresgästen hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Vad sa HD?
Högsta domstolen förklarade att andrahandshyresgästen hade rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken, meddelade prövningstillstånd i den vilande delen och återförvisade målet till hovrätten.
HD slog fast att det indirekta besittningsskyddet gäller alla hyresgäster, oavsett om de har förstahands- eller andrahandskontrakt. Förstahandshyresgästen var enligt huvudregeln ersättningsskyldig eftersom den sagt upp andrahandshyresgästen och vägrat förlänga. Undantaget för befogad anledning att upplösa hyresförhållandet kräver sakliga avflyttningsskäl och en avvägning mot hyresgästens intresse.
Skälet, att förstahandshyresgästen inte längre skulle disponera lokalen, var sakligt. Men i intresseavvägningen vägde tungt att en andrahandshyresgäst i princip bör åtnjuta samma besittningsskydd mot sin hyresvärd som en förstahandshyresgäst, och att fastighetsägarens skyldighet att vid ombyggnad anvisa ersättningslokal får ingå i kalkylen oavsett om nyttjaren hyr i första eller andra hand. Det var inte visat att andrahandshyresgästen gått förlustig sin ersättningsrätt. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet är viktigt för kommersiella andrahandsupplåtelser. Det slår fast att en andrahandshyresgäst i princip har samma indirekta besittningsskydd mot sin hyresvärd, alltså förstahandshyresgästen, som en förstahandshyresgäst har mot fastighetsägaren. När en förstahandshyresgäst säger upp sin andrahandshyresgäst, till exempel för att förstahandshyresgästen själv blivit uppsagd, kan ersättningsskyldighet uppstå om det inte finns tillräckligt starka skäl för att upplösa förhållandet.
För den som hyr ut en lokal i andra hand är lärdomen att besittningsskyddet följer med i ledet, och att kostnaden för en ombyggnad eller avveckling kan behöva inkludera ersättning även till andrahandshyresgäster.