Markområdet i Slakmöre (NJA 1984 s. 482)
Högsta domstolens avgörande i mål T 372-82, 1984-07-03 (”Markområdet i Slakmöre”, NJA 1984 s. 482). En handling som betecknas köpeavtal och anger köpeskilling och tillträde kan utgöra en giltig överlåtelseförklaring vid fastighetsköp, även om den inte ordagrant följer lagtexten och saknar bevittning. För den som ingår fastighetsaffärer innebär domen att handlingen ska bedömas i sin helhet, men att den som undertecknar för andra delägare bör ha skriftlig fullmakt, annars riskerar denne skadeståndsskyldighet.
Vad gällde målet?
En köpare hade träffat en överenskommelse om förvärv av ett markområde i Slakmöre genom en handling betecknad köpeavtal, som angav köpeskilling och bestämde att tillträde skulle ske sedan en avstyckning fastställts och köpeskillingen erlagts. Handlingen var undertecknad av båda parter med orden köpare respektive säljare. Den som undertecknade på säljarsidan hade dock inte skriftlig fullmakt från övriga delägare i fastigheten, och handlingen var inte bevittnad. Dödsboet på säljarsidan invände att handlingen endast utgjorde en utfästelse om en framtida försäljning och inte ett bindande köp. Tvisten gällde om handlingen innehöll en giltig överlåtelseförklaring enligt jordabalkens formkrav, och vilka följder bristen i fullmakten fick.
Vad sa HD?
HD fastställde, med ändring av hovrättens dom, tingsrättens domslut, vilket innebar att skadeståndsskyldighet förelåg. HD framhöll att formkraven för fastighetsköp i 4 kap. 1 § jordabalken ska upprätthållas strängt och att säljarens viljeförklaring måste komma till klart uttryck, men att överlåtelsen inte behöver formuleras med en ordalydelse som direkt anknyter till lagtexten. Bedömningen ska ske utifrån handlingens innehåll i dess helhet. Även om uttrycket villiga att försälja isolerat inte var en överlåtelseförklaring, gav handlingen, betraktad i sin helhet (betecknad köpeavtal, med köpeskilling, tillträde och parternas underskrifter som köpare och säljare), tillräckligt tydligt uttryck för en överlåtelseförklaring. Den uteblivna bevittningen saknade nämnvärd betydelse. Ett giltigt köp hade kommit till stånd om den som undertecknade haft skriftlig fullmakt från övriga delägare. Eftersom så inte var fallet, och dödsboet medgett skadeståndsskyldighet vid denna bedömning, skulle käromålet bifallas. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen klargör hur formkraven vid fastighetsköp ska tolkas. En handling behöver inte upprepa jordabalkens exakta ordalydelse för att utgöra en bindande överlåtelse; det avgörande är om handlingen, läst i sin helhet, ger klart uttryck för säljarens vilja att överlåta. För köpare är lärdomen att man inte ska låta sig avskräckas av att ordet överlåter saknas, om handlingen i övrigt har köpets kännetecken. För säljare och deras företrädare är den praktiska poängen viktigare: den som undertecknar ett fastighetsköp för andra delägares räkning måste ha skriftlig fullmakt. Saknas fullmakten blir köpet inte bindande för delägarna, men den som ändå undertecknat kan bli skadeståndsskyldig mot köparen för det avtal som inte kunde fullföljas. Vid samägda fastigheter bör man därför alltid säkra skriftliga fullmakter från samtliga delägare innan ett köpeavtal undertecknas, och dokumentera dessa noga.