Högsta domstolens avgörande i mål T 380-89, 1990-12-05 (”Lundafastigheterna”, NJA 1990 s. 714): vid omprövning av tomträttsavgäld ska avgäldsräntan bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, med ett tidsperspektiv på minst 30 år. Avgörandet preciserar den metod för avgäldsberäkning som HD lagt fast.
Vad gällde målet?
En kommun och tomträttshavare tvistade om storleken på tomträttsavgälden vid en omprövning enligt 13 kap. 11 § jordabalken. Domstolarna tillämpade den så kallade direkta metoden, där avgäldsräntan sätts lika med den uppskattade långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden.
Frågan som Högsta domstolen prövade var vilket tidsperspektiv som ska anläggas när den långsiktiga realräntan bestäms. Hovrätten hade begränsat perspektivet till den aktuella avgäldsperioden, medan tomträttshavarna menade att ett betydligt längre perspektiv skulle gälla.
Vad sa HD?
Högsta domstolen förklarade att avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan med ett tidsperspektiv på minst 30 år, meddelade prövningstillstånd i den vilande delen, undanröjde hovrättens dom och återförvisade målet.
HD framhöll att en tomträttsupplåtelse normalt varar mycket länge, eftersom tomträttshavaren inte kan säga upp avtalet och upplåtaren bara under begränsade förutsättningar. Avgäldsräntan har funktionen att över hela den långa upplåtelsetiden tillförsäkra upplåtaren i huvudsak samma avkastning av marken som han skulle ha fått av själva markinnehavet. Jämförelsen ska därför göras med kapitalplaceringar på mycket lång sikt, helst ungefär lika lång tid som en tomträttsupplåtelse kan antas vara.
Eftersom lång sikt i nationalekonomiska sammanhang oftast avser 30 till 50 år, och detta stämmer med tomträttsinstitutets grundtankar, godtog HD att tidsperspektivet skulle vara minst 30 år. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet är vägledande för tvister om tomträttsavgäld, en återkommande fråga mellan kommuner och tomträttshavare. Det fastställer att avgäldsräntan, enligt den direkta metoden, ska bestämmas utifrån den långsiktiga realräntan med ett tidsperspektiv på minst 30 år. Eftersom en längre tidshorisont typiskt motsvarar en lägre realränta har valet av tidsperspektiv direkt betydelse för hur hög avgälden blir.
För tomträttshavare och fastighetsägande kommuner innebär domen ett klarare beräkningsunderlag och en metod som speglar tomträttens långa varaktighet. För den som tvistar om avgäld är lärdomen att jämförelsen ska göras mot långsiktiga placeringar, inte mot räntan under en enskild avgäldsperiod.