Kylbaffeln (NJA 2024 s. 657)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 873-24, 2024-10-24 (NJA 2024 s. 657, ”Kylbaffeln”). En lokalhyresgäst har ingen skyldighet att reklamera vid en brist i nyttjanderätten — rätten till ersättning går inte förlorad genom utebliven reklamation.
Vad gällde målet?
En kylbaffel i ventilationen föll ned i en butikslokal och orsakade vattenskada på hyresgästens varor och inventarier samt utebliven inkomst. Hyresgästens (Caramelles Invest AB) försäkringsbolag betalade ut ersättning och vände sig regressvis mot hyresvärden (Walls Fastighetsaktiebolag), som invände att hyresgästen reklamerat för sent. Frågan var om en lokalhyresgäst måste reklamera en brist i nyttjanderätten.
Vad sa HD?
HD förklarade att lokalhyresgästen inte hade någon reklamationsskyldighet mot hyresvärden. Det finns ingen skyldighet för en lokalhyresgäst att reklamera vid en brist i nyttjanderätten, och rätten till nedsättning eller skadestånd faller därför inte bort enbart för att hyresgästen inte påtalat bristen inom viss tid. Hyresvärdens ansvar för bristen kvarstår. Avgörande lagrum: 12 kap. 11, 16 och 24 §§ jordabalken.
Vad betyder domen i praktiken?
En lokalhyresgäst som drabbas av en brist — vattenskada, fel i lokalen — behöver inte oroa sig för att rätten till ersättning går förlorad av att en reklamation dröjer. För hyresvärdar och deras försäkringsbolag betyder domen att en passivitetsinvändning sällan biter mot hyresgästens krav. Reglera särskilda underrättelsekrav uttryckligen i avtalet om det önskas.