Skytteholmsbutiken (NJA 2025 s. 39)
Högsta domstolens avgörande i mål T 557-24, 2025-01-29 (NJA 2025 s. 39, ”Skytteholmsbutiken”). En lokalhyresgäst kan gå miste om ersättning om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt generalklausulen.
Vad gällde målet?
Lidl Sverige KB hyrde sedan 2007 en butikslokal i Solna av fastighetsägaren Parkgate Byggmästaren 2 AB. Parkgate sade upp hyresavtalet för att riva och bygga om fastigheten enligt ett exploateringsprojekt. Lidl krävde ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Frågan var om hyresvärden hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut: Lidl hade inte rätt till ersättning. Enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken bortfaller en lokalhyresgästs rätt till ersättning om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och det vid en intresseavvägning är skäligt. Parkgates rivnings- och ombyggnadsprojekt, förankrat i kommunens planer, vägde tyngre än hyresgästens intresse av just den lokalen — särskilt eftersom Lidl öppnat en ny butik i närheten. Avgörande lagrum: 12 kap. 57 § jordabalken.
Vad betyder domen i praktiken?
En lokalhyresgästs indirekta besittningsskydd är inte absolut. En hyresvärd med ett seriöst, planförankrat utvecklingsprojekt kan ha befogad anledning att säga upp avtalet utan ersättningsskyldighet. Hyresgäster bör väga in den risken vid lokalval och investeringar; hyresvärdar bör dokumentera projektets förankring och försök att anvisa en godtagbar ersättningslokal.