Garageplats nr 4 (NJA 2008 s. 85)
En uppsägning av en lokalhyresgäst som saknar den lagstadgade underrättelsen om rätten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden är utan verkan — och bristen läks inte av att hyresgästen ändå själv vänder sig till hyresnämnden. För hyresvärdar är formkraven vid uppsägning avgörande.
Vad gällde målet?
En bostadsrättsförening sade upp en lokalhyresgäst men underrättade inte, så som krävs, om hyresgästens möjlighet att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresgästen hänsköt ändå själv tvisten till hyresnämnden inom fristen. Frågan var om uppsägningen trots den uteblivna underrättelsen fick verkan.
Vad sa HD?
HD lämnade föreningens avhysningstalan utan bifall — uppsägningen var utan verkan och hyresavtalet bestod. En uppsägning som saknar korrekt underrättelse enligt 12 kap. 58 § jordabalken är enligt bestämmelsen utan verkan, och bristen kan inte repareras i efterhand. Enbart det förhållandet att hyresgästen själv hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling innebär inte att hyresgästen avstått från att göra ogiltigheten gällande eller att uppsägningen läks; formkravet är uppställt uteslutande i hyresgästens intresse. HD hänvisade bland annat till NJA 1992 s. 829. Två justitieråd var skiljaktiga och ansåg att bristen hade läkts.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är praktiskt mycket viktig för hyresvärdar som säger upp lokalhyresgäster. Lärdomen är att uppsägningen måste innehålla den föreskrivna underrättelsen om hänskjutande till hyresnämnden — annars är den verkningslös, även om hyresgästen ändå agerar i rätt tid. Den som säger upp en lokalhyresgäst bör därför noga följa formkraven i 12 kap. jordabalken, eftersom ett misstag innebär att hela uppsägningen faller.