Fontänen II (NJA 2013 s. 1112)
Högsta domstolens avgörande i mål T 1076-12, 2013-12-19 (”Fontänen II”, NJA 2013 s. 1112). En lokalhyresgäst kan ha rätt till skadestånd när hyresvärden vägrar förlänga hyresavtalet för att genomföra en ombyggnad — om hyresvärden inte haft befogad anledning och inte erbjudit kompensation. För kommersiella hyresgäster är det indirekta besittningsskyddet ett starkt skydd.
Vad gällde målet?
Biografföretaget Eurostar hyrde en biograflokal, Fontänen, i Vällingby Centrum av hyresvärden AB Svenska Bostäder. Hyresvärden ville inte förlänga hyresavtalet eftersom centrumet skulle byggas om, och en ny hyresgäst (SF Bio AB) skulle ta över. Hyresgästen krävde skadestånd enligt det indirekta besittningsskyddet. Frågan var om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut — hyresgästen hade rätt till skadestånd. Vid generalklausulen i 12 kap. 57 § jordabalken görs en helhetsbedömning där hyresvärdens sakliga skäl vägs mot hyresgästens intresse av att stanna kvar. Att ett byggprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse är inte i sig befogad anledning att upplösa hyresförhållandet utan kompensation. Hyresvärdens ekonomiska utrymme att kompensera och avsaknaden av en erbjuden ersättningslokal vägdes in. Hyresvärden saknade därför befogad anledning, och skadestånd utgick. HD hänvisade till bland annat NJA 2007 s. 1018.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är viktig för kommersiella hyresgäster och hyresvärdar. Lärdomen är att en hyresvärd inte fritt kan säga upp en lokalhyresgäst för en ombyggnad eller centrumförnyelse — det indirekta besittningsskyddet ger hyresgästen rätt till skadestånd om hyresvärden saknar befogad anledning eller inte erbjuder rimlig kompensation eller en ersättningslokal. För hyresvärdar som planerar ombyggnader är det viktigt att hantera befintliga hyresgäster korrekt; för hyresgäster ett skydd vid uppsägning.