Restauranglokalen på Gunnarsö (NJA 2022 s. 159)
Högsta domstolens avgörande i mål T 459-21, 2022-03-10 (NJA 2022 s. 159, ”Restauranglokalen på Gunnarsö”). HD slår fast att en lokalhyresgästs rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet inte förfaller när hyresvärdens uppsägning saknar den föreskrivna underrättelsen om att tvisten kan hänskjutas till hyresnämnden.
Vad gällde målet?
I.H. hyrde en lokal av First Camp i Oskarshamn för restaurangverksamhet. First Camp sade upp hyresavtalet, men uppsägningen saknade en underrättelse om att I.H. hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om hon ville ha ersättning. Frågan, prövad genom mellandom, var om I.H:s rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet hade förfallit.
Vad sa HD?
HD upphävde hovrättens dom och fastställde, i likhet med tingsrätten, att I.H:s rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken inte hade förfallit enligt 12 kap. 58 § tredje stycket. Eftersom hyresvärdens uppsägning saknade den föreskrivna underrättelsen om hänskjutande till hyresnämnden för medling kunde den frist som annars leder till att ersättningsrätten förfaller inte börja löpa mot hyresgästen.
Vad betyder domen i praktiken?
En hyresvärd som säger upp ett lokalhyresavtal måste i uppsägningen underrätta hyresgästen om rätten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden — annars börjar inte fristen löpa, och hyresgästens rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet består. För hyresvärdar är detta en fälla som kan bli dyr; för lokalhyresgäster ett skydd att åberopa när uppsägningen är bristfällig.