Lokalerna i kvarteret Svea (NJA 1989 s. 505)
Högsta domstolens avgörande i mål T 312-88, 1989-09-21 (”Lokalerna i kvarteret Svea”, NJA 1989 s. 505). En uppsägning utan uttrycklig begäran om förlängning kunde inte utan vidare åberopas för avflyttning, men hyresvärden blev ändå inte skadeståndsskyldig.
Vad gällde målet?
En lokalhyresgäst hade i många år sagt upp sitt hyresavtal med formuleringen ”med avflyttning” inför varje ny avtalsperiod. Parterna hade i praktiken gett dessa uppsägningar innebörden av en upptakt till förhandling om nya villkor. Hyresvärden, AB Hotell Svea i Simrishamn (ägt av Simrishamns kommun), sålde sedan fastigheterna och krävde avflyttning. Hyresgästen begärde fastställelse av skadeståndsskyldighet.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens dom och hyresgästens skadeståndstalan ogillades. Eftersom de tidigare likalydande uppsägningarna av parterna getts innebörden av en förhandlingsupptakt, och hyresvärdsbolaget varit införstått med detta, kunde uppsägningen trots sin lydelse inte utan vidare åberopas som grund för avflyttning. Men sedan hyresgästen vid ett senare samtal gått med på att flytta i samband med försäljningen mot viss kompensation hade frågan kommit i ett nytt läge. Bolaget handlade därefter inte i strid med tro och heder (jfr AvtL 33 §) genom att påkalla avflyttning och sälja utan förbehåll för hyresrätten. Bolaget blev därför inte skadeståndsskyldigt. Justitieråden Bengtsson och Jermsten var skiljaktiga i fråga om motiveringen; justitierådet Svensson gjorde ett tillägg om att en näringsidkare som väljer en sådan riskfylld förhandlingsstrategi får bära konsekvensen.
Vad betyder domen i praktiken?
Säg aldrig upp en lokalhyra ”med avflyttning” om du egentligen vill förhandla — formulera en uttrycklig begäran om förlängning på ändrade villkor för att bevara besittningsskyddet. Har parterna en etablerad praxis att tolka uppsägningar som förhandlingsupptakt kan den rädda dig, men det är osäkert. Går du med på avflyttning mot kompensation kan du förlora ditt skadeståndsanspråk.