EM:s parkeringsplatser (NJA 2015 s. 186)
Högsta domstolens avgörande i mål T 2895-13, 2015-04-01 (”EM:s parkeringsplatser”, NJA 2015 s. 186). Ett lägenhetsarrende upphör inte genom att parterna agerar som om det vore avslutat — uppsägningen måste vara skriftlig. För den som hyr eller arrenderar mark kommersiellt är lärdomen att muntliga eller underförstådda uppsägningar inte håller.
Vad gällde målet?
Europeiska Motor AB arrenderade tio parkeringsplatser av markägaren Stockholm Yrkesmannen AB. Markägaren menade att avtalet upphört genom parternas handlande, medan arrendatorn hade en annan uppfattning. Tvisten gällde om avtalet kunde anses uppsagt genom konkludent handlande, trots att ingen skriftlig uppsägning skett — och därmed om avtalad avgift fortfarande skulle betalas.
Vad sa HD?
HD förklarade att avtalet inte hade upphört genom konkludent handlande. Avtalet var ett lägenhetsarrende. Enligt 8 kap. 8 § jordabalken krävs att en uppsägning är skriftlig, eller att den part som sagts upp skriftligen erkänner uppsägningen. Detta skriftkrav är tvingande och kan åberopas av båda parter, med hänsyn till de skyddsintressen som bär upp arrendereglerna. Eftersom inget skriftligt erkännande fanns kunde en påstådd konkludent uppsägning inte tillerkännas verkan. Två justitieråd var skiljaktiga och ville se handlandet som en bindande uppsägning.
Vad betyder domen i praktiken?
För kommersiella arrende- och nyttjanderättsförhållanden är domen en varning: räkna aldrig med att ett avtal är ur världen bara för att parterna slutat agera enligt det. Vill man avsluta ett arrende ska uppsägningen vara skriftlig, och man bör säkra ett skriftligt erkännande från motparten. Den som fortsätter utan formell uppsägning riskerar att alltjämt vara bunden — med fortsatt betalningsskyldighet som följd.