Kvarteret Gjuteriet (NJA 1984 s. 280)
Högsta domstolens avgörande i mål T 257-82, 1984-04-12 (”Kvarteret Gjuteriet”, NJA 1984 s. 280). Muntliga förhandsuppgifter som en säljare lämnar om verkningarna av en avtalad indexklausul kan begränsa hur mycket säljaren får kräva enligt klausulen. För den som köper med en indexreglerad köpeskilling innebär domen att man bör dokumentera vilka uppgifter säljaren lämnat om kostnadsutvecklingen, eftersom sådana uppgifter kan åberopas för att jämka ett senare indexkrav.
Vad gällde målet?
Vid ett informationsmöte för spekulanter på småhus lämnade en företrädare för säljarbolaget, Armerad Betong Vägförbättringar AB (ABV), uppgifter om hur en indexklausul i köpekontrakten skulle slå. Av uppgifterna framstod det som rimligt att utgå från att indexhöjningen kunde uppgå till högst 2 000 kr utöver en á contobetalning på 10 000 kr. En av köparna, som inte själv var närvarande vid mötet, fick del av uppgifterna genom den anlitade fastighetsmäklaren i samband med kontraktsförhandlingarna. När bolaget senare krävde ett betydligt högre belopp på grund av indexklausulen tvistade parterna om köparen var bunden av klausulens fulla utfall eller om kravet skulle begränsas med hänsyn till säljarens förhandsuppgifter.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut, vilket innebar att bolagets rätt att kräva indexkompensation begränsades så att köparen inte var skyldig att betala mer än 12 000 kr. HD fann att säljarens företrädare lämnat uppgifter som gav spekulanterna grundad anledning att betrakta dem som en tillförlitlig prognos, och som ingav föreställningen att köpeskillingen skulle hålla sig inom den angivna ramen, något säljaren borde ha insett. Uppgifterna saknade dessutom erforderlig underbyggnad. Eftersom köparen genom mäklaren fått del av uppgifterna, och säljaren måste ha insett att de kunde vidarebefordras på det sättet, fick betydelsen bedömas som om uppgifterna lämnats direkt. Köparen hade då saknat anledning att själv närmare undersöka klausulens innebörd. På den grunden begränsades bolagets rätt enligt köpekontraktet, med stöd av principerna bakom 36 § avtalslagen. Avgörandet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen visar att en formellt giltig indexklausul inte alltid kan tillämpas fullt ut om säljaren lämnat förhandsuppgifter som inger köparen en befogad uppfattning om hur klausulen kommer att slå. För köpare av bostäder och andra varor med indexreglerat eller rörligt pris är den praktiska lärdomen att dokumentera vad säljaren sagt om den förväntade kostnadsutvecklingen, exempelvis vid informationsmöten, i prospekt eller i förhandlingar via mäklare. Sådana uppgifter kan senare åberopas för att jämka eller begränsa ett oväntat högt krav. För säljare och näringsidkare är lärdomen den motsatta: lämna inte oförsiktiga eller dåligt underbyggda prognoser om hur en prisklausul faller ut, eftersom uppgifterna kan binda och inskränka den avtalade rätten. Uppgifter som lämnas till en mäklare eller annan mellanman kan tillräknas säljaren om denne måste ha insett att de skulle föras vidare.